2022年首单公募REITs项目——华夏中国交建REIT正式发售
2022年首单公募REITs项目——华夏中国交建REIT（代码508018）今日正式发售！基金份额发售价格为9.399元/份，发售总份额为10亿份，预计募集总规模为93.99亿元(不含认购费用和认购资金在募集期产生的利息)。
有不少小伙伴想知道究竟哪些人适合来投资公募REITs，投资价值究竟如何？一起听听拟任基金经理的最新解读
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公募REITs投资价值如何？
莫一帆：公募REITs产品的底层资产不同于传统以股债配置为主的产品，基础设施公募REITs以不低于80%的资产投资于基础设施资产支持证券，并且持有它们全部的份额，进而去持有基础设施项目公司的全部股权。这样的配置也决定了REITs这种产品和其他的公募基金产品具有完全不同的属性和收益的特征。
REITs产品实际上兼顾了股债双重特性，一个是在持有期内，投资者可以向投资债券一样获得相对稳定的现金分派，同时在产品内涵价值持续提升和严格控制风险的情况下，也可以捕捉REITs的阶段性的交易机会，可以说是一种进可攻退可守的投资工具。
第二，中小投资者一般是没有充裕的资本和契机直接投资到大型的实物资产项目上去，而REITs实际上是将实物资产项目等分成为小额的有价证券，让公众投资人也可以小额地参与，获得大型实物资产的回报公募，也分享咱们国家经济高质量发展的机遇。
第三，REITs和其他的资产具有比较低的相关性，从而能够起到优化投资组合配置的作用。以美国的市场为例，REITs已经成为股票、债券、现金之外的第四大类资产，在过去的二十年，美国的权益型REITs指数和标普500指数的相关系数大约就在0.5~0.6，与纳斯达克综指的相关系数大约就在0.4~0.5，和美国国债的相关系数更低。除此之外，REITs与原油、黄金等等大宗商品的相关性也都比较低，与大类资产相对比较低的相关性，使得REITs成为分散风险、优化投资组合的资产。
境外公募REITs与各类资产相关性 数据来源：wind，中信证券，截止2022-03-03
大家也可能留意到，在前一阶段我们国家公募REITs也走出了一段相对独立的行情，大家后续也可以持续关注和研究。
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哪一类投资者更适合布局公募REITs？
莫一帆：从公募REITs的风险和收益特征来看，我们认为以下几类投资人是比较适合投资REITs的：
一、具有长期投资计划或策略的客户，由于公募REITs产品封闭期比较长，适合长期资金规划的投资人。
二、适合希望通过投资基础设施项目获得现金流的这一类客户，像高速公路这类项目，一方面收入的来源比较分散，可替代性比较弱，使用者的需求比较刚性，投资人可以很清楚地看到底层资产的区位、路况、运营情况。另一方面，我们会对未来的通行费收入进行合理审慎的预测，如果未来的项目运营能够比较好，随着经济的发展，我们通行费收入有一定提升，也能给投资者带来增值。
三、一些希望分散对冲股市投资风险的客户。从国外成熟的资本市场经验数据来看，REITs和股市的相关性比较低，REITs资产波动性一般也是低于权益类品种。
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中国交建REIT底层项目三大优势
莫一帆：华夏中国交建高速REIT下属的嘉通高速项目主要有以下几个亮点：
路网优势。项目所处的武深高速位于京港澳大通道之中，京港澳大通道是咱们国家连接内南北运输的大通道，也是国家最忙的物流通道，从通车以来，货运的承载量居于前列，所在的大通道因为路网比较成熟，而且根据已经发布的规划来看，未来的分流因素比较少，周围也没有新增的竞争性道路。从区位优势来看，武深高速连接了三大都市圈，武汉城市圈、长株潭城市圈、珠三角经济圈，整个沿线城市人口众多，经济发达，而且路网通行需求比较旺盛。大家都知道武汉是有九省通衢之称，也是我们国家内陆最大的水陆空交通枢纽。
从通行优势来看，我们的项目是武汉到深圳高速公路嘉鱼至通城段，在武汉和赤壁两个枢纽互通之间，我们的项目和平行的京港澳高速车程相比缩短了20公里，这条路上五类货车、六类货车车型的单程通行费用、油耗费用等等加起来综合的通行成本是节约了18~28元，在整体京港澳大通道内交通量占比优势比较明显。嘉通高速货车通行量占比大概是50%，货车的通行费收入占比达到总收费收入的79%以上，不仅可以对冲节假日免费政策的影响，而且货车比较高的单车收费也可以带来更高的经营收益。
从经营结果来看，具体来说，2018年底，武深高速全线贯通之后，2019年嘉通高速的交通量和收入分别实现了3倍和6倍以上的增幅。疫情之后，嘉通高速通行量迅速恢复，2021年全年通行费收入相比2019年年化复合增长率达到了7.3%，嘉通高速2020年单公里运营收入也已经远超了全国和湖北省的平均水平。目前看，我们认为嘉通高速还处于爬坡期，我们也预期未来项目的增长潜力是良好的，随着车流量的上涨，项目整体通行费收入也会有比较好的提升。
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华夏中国交建REIT的五大优势
莫一帆：从基金经理的配置方面，华夏基金非常注重REITs业务条线专业团队的建设。中国交建REIT三位基金经理，包括我本人、于春超、王悦（音）三位基金经理，都具有丰富的基础设施行业的投资或运营经验，我们也会依照恪尽职守、诚实信用、审慎勤勉的原则，管理和运用基金的资产。
从基金投资目标来看，本基金是主要投资到基础设施资产支持证券全部的份额，进一步取得基础设施项目经营的权利。通过主动的投资管理和运营管理，力争为基金份额持有人提供稳定的收益分配。
从投资策略来看，我们基金的投资策略主要包括资产支持证券的投资策略，以及固定收益的投资策略，其中资产支持证券的投资策略又包括初始的投资策略，也包括未来扩募收购的策略，包括远期的资产出售和处置策略，也包括项目的融资策略，以及运营的策略。
从产品的风险收益特征来看，这个基金在存续期内主要是投资到资产支持证券全部的份额，获取项目的收益，并且承担标的资产价格波动的风险，因此和股票型基金、债券型基金是有不同的风险收益特征。在一般市场情况下，基金预期的风险收益是高于债券型基金和货币型基金的，低于股票型基金。
从基金的估值，按照我们基金份额认购价格9.399元/份，发售规模是10亿份来计算，我们基础设施项目价值是93.99亿元人民币。
华夏中国交建REIT（508018）今天正式来袭，大家可以在了解产品的风险和收益特征的前提下考虑布局~
风险提示：1、本基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，其预期风险和收益高于债券型基金和货币市场基金，低于股票型基金，属于高风险品种（R5），具体风险评级结果以基金管理人和销售机构提供的评级结果为准。2、本基金为基础设施基金，大部分资产投资于基础设施项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响公募，基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起本基金价格波动，甚至存在基础设施项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。3、本基金在基础设施之外投资固定收益资产，可能面临信用风险、利率风险、收益率曲线风险、利差风险、供需风险和购买力风险。4、本基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。5、本基金存在其他与公募基金相关的风险和与基础设施项目相关的风险，详见招募说明书等法律文件。6、基金管理公司不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。7、投资者在投资本基金之前，请仔细阅读本基金的《基金合同》、《招募说明书》和《产品资料概要》等基金法律文件，充分认识本基金的风险收益特征和产品特性，认真考虑本基金存在的各项风险因素，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎做出投资决策，独立承担投资风险。8、本资料中推介的产品由华夏基金管理有限公司发行与管理，代销机构不承担产品的投资、兑付和风险管理责任。9、本资料不作为任何法律文件，资料中的所有信息或所表达意见不构成投资、法律、会计或税务的最终操作建议，我公司不就资料中的内容对最终操作建议做出任何担保。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本资料中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。我国基金运作时间较短，不能反映股市发展的所有阶段。市场有风险，入市需谨慎。
