北京楼市：成交量明显回暖，房价反弹或将开启
提问：房姐，从现在的成交量来看，北京整体行情是不是已经从底部往上走，最近发现周围突然好多同事在北京买房子，还有好多想置换的。如果没有政策压制，可见北京的爆发力非同一般呢。
回答：成交量在回暖过程中。 整个市场呈现的行情是： 部分低总价的房源绝对数量在减少，比如300内上半年一个区域有100套，今天只有20-30套。 优质房源停留时间更短，当天隔天的成交开始出现。 置换的购买力开始增长。 无论是购买力，还是交易量，还是大的行情走势，北京都不缺。 政策压制下，能量溢出也很明显。 可能就缺一个契机破局。
提问：美丽的房姐您好。我有 stsd资格，男朋友手里有套昌平小产权（当年是全款，但不知为什么北京市公积金官网显示有贷款记录），所以不知他是否还有st资格。现在想买套上车房后出租（平时在单位附近租房），等4-5年孩子上小学再置换成自住房。我们还没有领证，现在两人月收入税后加起来3w，每月公积金有7千。想请教您怎么利用好stsd资格，以及有什么合适的小区推荐（首付150，总价400以内），谢谢！
回答：有过贷款记录不能算首贷，小产权不建议长持 150首付只考虑投资出租，建议看团结湖、劲松、甘露园等地公房
提问：请问同样的房子，因为不同房屋性质所以报价不同，应选房价高税费低的还是选房价低税费高的呢？
回答：计算两边总价，将税费计入首付中，剩余贷款再计算利率成本等，多个维度比较你就自然清楚了 选择首付（包括税费）最低的的标的
提问：哈喽，房姐你好。请问您知道大屯路那得荣尊堡这个小区吗？在看140平得两居室，请问这个房子的优缺点是什么，适合买来居住吗？还有北纬四十这个小区，看中了一套复式，在纠结买哪套。不太考虑学区的问题
回答：北纬四十学区溢价 荣尊堡在亚运村，受奥运会影响，板块普遍比较贵。亚运村定位就是睡城，没有产业，相同价位 望京是更好的选择，有产业，互联网新贵。 纯自住看你自己的喜欢，投资这2个盘都不算优选。
提问：亲爱的房姐，您好，关于人生重要的选择我们两人商量决定咨询下您的看法，以帮助我们决策。基本情况如下： 两个人都有购房资格，尚未领结婚证。现需要买首套住房，我在房山长阳上班，老公在西城右安门工作。他西城户口，我房山有工作居住证。两个人刚参加工作，两个人月收入加起来2万，首付父母可以出150万-200万。提问：1.今年是否是买房时间？大概在几月？2.西城老破小，大兴，房山，应该怎么做最优买房选择？3.房山区长阳商圈，青龙湖，良乡商圈，窦店商圈，哪个值得我们选择，为什么？4.新楼盘和二手房，宜居房和学区房如何选择？您怎么综合考虑这些问题，期待专业聪明的房姐回复～谢谢，️比芯～
回答：北京未来城市发展以东南向为主，京津冀都市圈的协同发展需要北京做为核心辐射源，包括联动雄安 现在买房越早越好，没有最佳时间 房山缺乏支柱产业，商圈很难成型，投资不建议，自住：长阳>良乡>窦店 如果以后会置换改善，首套大概率只是过度，一定要慎重，建议二手房核心地段为主，后面换房会更轻松
提问：房姐好，昨天我新人提问没看到回复，貌似没发出去。请教：我们预算1200，二套置换，在看珠江帝景、卧龙、风林绿洲、禧福汇，目标第一位朝阳学区（陈经纶分校或者朝外），第二三居，第三保值。家庭状况现金流较充足，存款不足。您有推荐吗？珠江帝景会担心曾经传说的化工厂地址问题吗？您觉得我们是直接入手学区三居比较好，还是用我父母（sfsd）买一套非学区三居（例如禧福汇）自住，过几年钱够了再购买帝景一居（北向小复式一居）比较好？此外，房产抵押的话必须得有关联公司吗？非常感谢！
回答：建议用父母sfsd买自住，后期再买学区房，这种配置最均衡。兼顾功能和保值，单独一套3居学区，基本都是溢价标的，保值属性很弱。jydyd都要公司
提问：我计划将广东东莞的万科棠樾双拼别墅卖了，目前贷款280万，2010年买的，贷款利率7折，目前看此房涨的不多，我想卖了，一直在犹豫，因为贷款利率低，不知道是否划算？我们夫妻都在深圳工作，小孩现在在国外读大一，深圳有2套房，如果东莞万科棠樾此套房卖了，想在北京买套学位房，小孩与我夫人都是北京户口，有票房，预算600万内，有什么小区可以推荐？另外领秀新硅谷楼盘怎么样？
回答：短期非刚需不建议直接持有学位房，政策变动风险较大 东莞的别墅可以出掉，长期看必然跑速大盘，利率的优惠是小事，资金成本机会成本浪费是大事 领秀新硅谷属于品质溢价盘，投资属性较弱，价格7左右可以考虑
提问：房姐，您好。最近考虑购房，首套。自己和媳妇的都在中关村工作（北4环），首付大概能凑到230左右，新房和二手房都考虑，麻烦房姐帮忙推荐下。
回答：我建议首套一定要兼顾投资，否则后期换房会面临很大的资金压力。 一种可以看角门4/10交汇地带550左右商品房 或天通苑500多万的大面积平层顶复
提问：团结湖79年50–60平小套二房子，多少钱价位合理？79年的房子银行会给贷款吗？
回答：需要看具体标的才能确定，一般老破小超过6.5就不用看了 79年也可以贷款只是能做的银行很少，能贷的年限也会少，建议找专业的机构
提问：房姐好，父母目前的公房卖掉差不多能有子弹600，我们有一套房目前在还贷中。想给父母的房置换到望京，如果贷款的话只能是接力贷。想问下这600的子弹是买个600-700的两居，还是买两套400-500的一局呢，两套一局就是一套纯投资一套自住。比较推荐那些小区呢。谢谢
回答：你好，更倾向买2套低价上车盘。 天通苑的买入起点是250万左右， 250万买500万+的天通苑 400万适合选东三-东四环的老公房。
提问：尊敬的房姐好！我们在六道口上班，昌平区县城一套房，现在想海淀区买一套小房子，六道口富润家园一居56平，435万。或者中铁翰庭53平一居，450万。这地方值得投资吗？有坑吗？或者朝阳学士居2居65平（无电梯），510万，想买大房子买不起，除非置换，像我们这种情况，如何买？是置换还是买？买哪里？求指点迷津
回答：六道口附近太贵了，投资不建议未来涨幅跟不上大盘，还有昌平县城不值得长持可以置换掉 建议以15号线 大屯路东侧沿线淘，望京，小营 等地更合适
提问：房姐，您好，目前我的情况是有北京工作居住证，为了孩子上学办了天津户口，现在孩子准备上小学1年级。 19年9月刚上车了北京朝阳的房子，因为老家有房贷，所以当时买的北京第一套房子算二套房。因为有工作居住证，中介说在北京的话还可以再买一套。 我未来3个月内应该能再凑大概160万的子弹，那么问题来了，因为孩子上学落户迟早要在天津买，那么这些钱我是先去天津买一套小的学区房，还是贷款再在北京买一套，等以后涨了卖掉再去天津买？ 160万子弹纯投资的话买北京哪里比较好？
回答：如果3年内不需要在天津买，就优先北京 二套可以全款再抵押的方式做4成首付 淘团结湖、劲松、石佛营等公房为主
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。