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开发商大量囤房对抗宏观调控 房价被越炒越高

记者近日采访了解到，部分开发商利用增高土地储备量、增高商品房空置面积、频繁推高房价来操纵市场对抗宏观调控。有关专家认为，开发商利用“三高”操纵市场正在人为扩大供需矛盾，加速透支购房者未来收入，同时又遏制真实的住房需求，加大宏观调控的难度，应当引起高度重视。

房价直入“云端”夜晚却成“空城”

记者采访了解到，近两年，南京楼市供需矛盾逐步缓解，房价整体平稳。但南京重点发展的河西新区——奥体中心周边的房价却在一些开发商的助推下连年大幅攀升，引起许多市民的议论。

“奥体板块的房价太高了！2006年，这里的房价从每平方米5100元，上涨到每平方米8000元左右，一年涨了2900元。目前，有的楼盘已经开到了9000元/平方米，大有赶超南京老城区的趋势。”一年前入住河西新城区的南京市民舒先生告诉记者。他说，虽然这里销售行情火爆，但有不少人属于投机炒房。奥体中心周边的楼盘入住率并不高，到了晚上像一座空城。

为了核实情况，记者日前数次到河西新城区采访。记者晚上8点以前乘地铁抵达奥体站时，本应是下班高峰期，但地铁上的乘客总数仅有10人。出了地铁口看到，除了街道两旁的路灯发出的光外，在地铁奥体站周边的金玛郦城、滨江奥城、紫鑫中华广场等小区内黑黝黝一片，一些多层住宅整栋整栋无人入住，有些30多层的小高层，才仅有零星的几户亮灯。记者随机统计，发现这些楼盘入住率还达不到五分之一。

记者了解到，奥体新城区的楼盘许多都是建筑面积超过十万平方米的大盘，第一期早已销售一空，如今两三年过去了，还是没有人入住，造成大量资源的闲置。

“河西新城区入住率不高与这里投机性购房比例高有直接关系。这里的开发商大量囤房炒房的现象很普遍，各类违规手段无所不用其极。奥体板块的房价连年猛涨，吸引了大量的投资投机者，甚至有政府机关来团购炒房的事件”，一位在河西“滨江奥城”、“西堤国际”等项目先后担任销售经理数年的人士告诉记者。这位销售经理说，2006年10月前后，奥体板块的两个楼盘联手上调房价，每平方米一夜间增长了1000元，也促使周边房价竞相攀高。

中新社发 刘道伟 作

部分开发商大量囤积土地和房源

据江苏省统计局统计，2005年，全省开发商购置的土地面积比当年开发的面积多出1000万平方米，而2006年前11个月的差额则为900万平方米。有业内人士认为，这是部分开发商在囤积土地。因为随着宏观调控不断深化，开发商担心自身利益受损，通过大量储备土地来对抗调控。土地掌握在开发企业手中，何时开发由他们自己决定，他们会根据市场行情来加速或者推迟开发进度，最终目的还是为了炒高房价以获取最大利润。

在土地储备大幅增长的同时，这个省商品房空置面积呈现持续大幅增长趋势。2004年，江苏省商品房的空置面积为490万平方米。到了2005年，全年空置面积达721万平方米，同比增长47%。而2006年的空置增势则继续保持较高的“水准”，截止到11月底，空置面积为900万平方米，增幅达58.5%。

江苏省房地产经济学会副会长徐益民表示，目前，房地产市场上形成了空置房面积不断增加，老百姓购买称心如意的房子却日益困难的尴尬局面。造成空置面积增加这一局面有几个原因，一方面在于当前房地产市场供需之间的结构性矛盾十分突出。有的区域以120平方米的大户型为主，再加上高企的房价，普通老百姓根本买不起。另一方面的原因是开发商留下不少朝向、户型好的房子等待涨价。

居住功能弱化住宅异化为高档奢侈品

“开发商利用‘三高’操纵楼市遏制了市场真实需求，南京市一些区域的商品住宅已经异化为高档奢侈品，在什么地段拥有什么样的房子成为身份的一种标志，而住宅的居住功能正在弱化，”江苏省某大型国有房地产企业的一位高管告诉记者，随着房价不断走高，潜在购房者也普遍变得焦虑和急不可耐，开始提前透支购买力。

南京某房地产研究机构近日对5000名潜在购房者进行调查表明，66%的潜在购房者判断房价会上涨，72.3%的潜在购房者计划一年内买房。此外，潜在购房者半年收入涨幅保持在5%左右，而他们对房价的总承受能力半年内上涨了12个百分点。这表明房价持续上涨一方面使潜在购房者对楼市未来有信心，另一方面又迫使他们急于买房。

针对部分开发商操控楼市的做法，有关专家提出了两点建议：

首先，要严格规范开发企业的销售行为。房管、物价等部门要对部分开发企业公开违反国家规定联手涨价、囤积房源等现象要给予坚决惩处。

第二是增加“双竞双限”地块的供应。有关专家认为，一些开发企业热衷囤积土地是因为看好未来房价增幅，认为两三年之后仅卖土地就能赚钱。北京市国土部门近期推出了对房价和地价进行双竞双限的地块，既能够保证开发企业有一定利润，又能遏制周边房价，如果在流通环节加强管理，将能够为稳定房地产发挥积极作用。（记者:施勇峰 邓华宁）

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潜在购房需求提前释放推高房价

国家统计局18日公布3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。延续前月房价上涨的态势，3月份全国房价持续上演全面上涨的行情。数据统计显示，新建商品住宅价格，无论是同比还是环比，3月份70个大中城市房价几乎全部上涨。

房价环比回落城市仅剩一个

数据显示，在新建商品住宅价格上，与上月相比，70个大中城市中，下降的城市仅有1个，持平的城市有1个，上涨的城市有68个。环比价格上涨的城市中，涨幅最高为3.2%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有2个，持平的城市有1个，上涨的城市有67个。3月份，同比价格上涨的城市中，涨幅最高为11.2%。

尽管2月份房价环比、同比上涨的城市个数已经达到了创纪录的66个和62个，但3月这一数据依旧在增加。价格环比和同比上涨的城市个数已经接近顶峰。

从平均价格环比指数的变化来看，3月，70个大中城市新建商品住宅平均价格环比指数为101.09，比上个月增加0.01个百分点，连续10个月环比上涨;平均价格同比指数为103.28，比上个月增加1.42个百分点，为连续第9个月同比指数上升。

不过，虽然房价整体依旧呈现全面上涨的态势，但3月70个城市新建商品住宅平均价格环比指数的涨幅已经出现了明显的缩小，接近持平。但以北京、上海、广州、深圳为代表的国内房地产一线城市的房价涨幅在3月依旧保持高位，环比上涨幅度全都超过2%。

需求集中释放是主因

对于3月全国房价全线上涨的情况，国家统计局城市司高级统计师刘建伟进行了解读。在他看来，需求集中释放助涨了3月房价。

刘建伟表示，3月份房地产市场进入“金三银四”的传统销售旺季，成交情况往往比前两个月都要活跃，加之各地房地产市场调控细则出台前，潜在购房者担心实施细则出台后政策从紧、购房成本进一步增加，因而急于入市导致需求集中提前释放，开发商随之取消优惠甚至上调价格，助涨了3月份房价。

“3月份是最近数年来，全国楼市最动荡的一个月。”在北京中原房地产市场研究总监张大伟看来，今年的3月，各地都因为“国五条”细则的窗口期效应出现了成交量价上涨。北京等一线城市成交量均出现了超过或者接近历史最高纪录的情况。

“在3月份下半月开始主要城市虽然都对预售价格有所限制，一定程度抑制了新建住宅市场的价格上涨幅度。但从数据看，涨幅依然惊人。”张大伟认为，目前整体来看，“国五条”各地细则还有深化落实的可能性。政策力度也有可能因为最近各城市房价走势而出现调整。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟分析，从3月初国务院公布“国五条”细则，月底各地才逐步公布地方版事实意见，中间仍有一段缓冲期，这期间会有一部分需求释放，加上前期积累的改善性需求，会对成交量价的统计产生结构性的影响。

二季度房价将回归平稳

在连续两个月房价呈现全面上涨的态势之后，未来房价的走势将随着政策的逐渐落实产生怎样的变化?

刘建伟表示，3月底，北京、上海、广州和深圳等城市相继出台了房地产市场调控实施细则，公布了房价控制目标，明确将继续严格执行住房限购措施和严格实施差别化住房信贷政策等，房地产市场调控政策进一步明朗。随着政策效应的进一步显现，预计4月份房价走势可望趋稳。

经实地走访记者发现，事实上，随着各地细则的出台，政策效果已经开始逐渐显现。在广州，不少售楼处相比1季度已经冷清不少，虽然价格仍未有明显调整，但成交数量已经开始出现下滑。据搜房网统计，4月前半月广州新建商品房网签不足3000套，环比上月7600套的总量下降超过20%。

暨南大学管理学院教授胡刚分析认为，考虑到调控刚刚落地需要适应，未来几个月地方调控还会逐步加强，会对市场持续加力，市场将回稳。

链家地产市场研究部研究员张旭表示，2013年的一季度市场持续了去年的上升趋势，全国主要城市价格上涨压力都已经接近或超过2011年限购前水平，同时，涨价城市数量持续增加并接近全线增长的状态，这在一定程度上催生了新一轮的楼市调控。3月底，北京、上海、广州、重庆以及合肥、大连等城市相继出台“国五条”细则，未来房价上涨趋势或发生逆转。

“不过，与此前一轮限购不同，此次调控政策出台的背景虽然是价格持续上涨，但市场主体结构已经是较为合理的刚需和改善性需求。”在张旭看来，从长期效果看，本次调控对于市场成交的抑制作用并不会高过限购政策出台时产生的效果。另外，虽然各个城市房价上涨程度不同，住宅成交结构有差异，政策的执行情况也会有差别，但从整体上看，新的调控政策执行后，各城市市场以及价格变化的趋势不会有太大差别。预计70个大中城市价格在二季度会逐渐回归平稳。据新华社

记者调查：燕郊楼市，“以后还会涨的！”

燕郊楼市近来火热朝天，引得各大媒体争相报道。今日《新京报》用二个专版发表了记者调查长文《燕郊的楼与市》，文中有故事，有分析，有预期，我们以为较为客观，还原了某种众生相。我们借此还希望在这场没有硝烟的楼市战争中，无论政府还是老百姓，无论卖房人还是买房者，我们都理性、平和，最后皆大欢喜。

“我从考虑买房到签订合同，就花了一周。而从选中房源到签合同，才花了半天时间。”李燕说。3月12日下午，李燕夫妇在中介门店与业主签约，买下了位于燕郊上上城五季一套57平方米的一居室。直到此时，悬在他俩心头的石头终于落地。

李燕夫妇去年10月刚结婚，婚后双方家长给了一笔生活基金，由于找不到其他保值增值途径，所以他们选择买房投资。李燕本人则早在2012年就在燕郊上上城买了一套两居室的房子。因此，他俩这次的购房目标很明确：总价低的小户型，好租也好卖，购房压力小。所以，就直接锁定上上城的二手房。加上税费，李燕夫妇买这套一居室的总房款为98万元，首付40万元，每月还贷约3000元。签订完合同，李燕随即把房子以1000元/月的价格委托中介出租，以抵冲月供。 为保值增值而投资买房的李燕，成为2015-2016年燕郊楼市突进的注脚。

现实 一年，房价翻番

燕郊，这座被称为“北京编外”的卫星城，有着和长安街相似形制的彩虹门，也有着与北京通州相似的密集居住区和车流、人流。因距离北京的CBD仅30公里，燕郊近年来承接了大量的北京外溢人口与购房需求。据官方数据统计，截至2014年底，燕郊人口已达65万人；去年以来又添了15万，俨然中等城市体量。自称为“老燕郊人”的李燕，大学毕业来京后就住在燕郊，她见证了燕郊楼市这几年的发展。

2008年是燕郊楼市的一条分水岭。“那一年，102国道两侧开始出现大批售楼处，即现在燕郊的‘售楼处一条街’。也是从这一年开始，大量人口从北京涌入燕郊。一开始，租房居多。几年前北京开始限购，很多人就在燕郊买房。”李燕回忆。

由于房价比北京低，加之在限购、信贷政策不如北京严苛，近年来燕郊房地产迅速膨胀。尤其是京津冀协同发展、北京市属单位部分或整体迁至通州、轨道交通等各种利好接踵而来，燕郊房价从去年末便迎来新一轮上涨浪潮，目前已达2万元/平方米。跟去年年初相比，涨幅已达100%。其价位甚至超过北京部分区域。

3月，燕郊多个项目相继冲破2万元大关。人们甚至对数字失去感觉，特别是今年春节后，燕郊楼市量价齐升，但买者依旧如云，开盘即售罄的现象屡见不鲜。比如，汇福·悦榕湾，在3月5日开盘“日光”之后半个月再次开盘，600套房源在3小时内也销售一空。购房者会合成的人浪、牵手组成“人墙”维持秩序的保安以及售楼处内声嘶力竭的销售员们，俨然一幅火热的燕郊抢房图。

波动 吸附力与容纳力

不过，燕郊楼市并非一路高歌，从2008年至2015年，这里已几经起落。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰曾表示，通州是北京楼市的风向标、燕郊则是通州楼市的晴雨表。北京楼市任何一点风吹草动，在燕郊都会被放大，进而造成剧烈的市场波动。

北京楼市“得感冒”，燕郊“打喷嚏”的症结在于：燕郊发展之初，未能找准其自身在整个京津冀版图中的位置，只看到“环首都”房地产红利，却忽视了其他更为长远的发展之道。这导致了燕郊在很长一段时间内房地产独大，而基建滞后、产业空心。对北京而言，燕郊只承担了为其提供“住所”的作用，而没有承接北京外溢的产业。

近年来，京津冀协同发展步伐加快，北京开始有序疏解非首都功能，在人口、产业方面“做减法”。河北、天津则开始承接一些非首都功能的产业与人员。在此背景下，燕郊成为对接北京的“桥头堡”，承接北京外溢人口的先行者。“一杯水满溢出去，离靠近越受益。”陈俊，曾经叱咤风云的温州炒房团“带头大哥”如是说。最近四五年，陈俊一直“潜伏”在河北，考察京津冀协同发展中的投资机会。

2008年，陈俊到燕郊考察时，房价才4000元/平方米左右。令陈俊印象深刻的是，当时有人将燕郊调侃为“浴都”，产业低端，配套不足。“目前，燕郊的交通和第三产业都有所发展，政府也在逐步完善滞后的城市配套，如公共设施、教育、医疗等，试图从单一的‘睡城’向综合型、服务型城市转变。”

市场 投资客为主

由于近几年北京楼市的高端化，大部分刚需和改善型需求开始往环京周边外移。同时，环北京区域购房限制相对宽松，资金更愿意流向环京楼市，其中就包括部分投资客。顺着这股潮流，2012年，李燕第一次选择出手购房，以6000元/平方米的价格在燕郊上上城五季买了一套100平方米的两居室。算是投资，而在亚豪机构总监郭毅看来，“燕郊是投资需求为主的市场，特别是市场上行时，大量的投资需求都会涌入燕郊逐利。”

这一说法，在陈俊处得到了佐证。陈俊认为，现在的老百姓，市场嗅觉非常灵敏，前几年就有很多投资客进入燕郊市场，他们手头的房子已普遍升值。但他坦言，自己并未组团进入燕郊楼市，近期他选中了河北另一座城市，准备择日组团进入，但他表示出手前暂不方便告知外界具体城市的名字，“媒体一报道，会抬高投资门槛。”

但陈俊依然看好燕郊市场，觉得它还有升值潜力。“河北省重视承接北京产业转移，大力招商引资。随着产业和人口的迁移，房价上涨是必然的。现在买入依然不晚，但投资门槛要比前几年高不少。”他进一步补充：“即使门槛高，投资房产仍是保值增值最有效的途径。”“燕郊现在的人气相当旺。但我觉得通州副中心对提升燕郊人气没有决定性作用，只是锦上添花而已。”李燕也说。

惶恐 “抄底”还是“接盘”？

活跃的投资客，让市场开始惶恐。在记者采访中，汇福·悦榕湾的销售人员透露，该项目中投资客占七成，只有三成是用来自住的。有关专家也表示，燕郊等环京地区的购房者中，有很大部分是出于投资需求，并非纯刚需。但投资客的比例具体占多少，并无官方的统计数据。实际上，李燕之所以这么急定下房源，就在于近期燕郊楼市太过火爆，二手房成交周期大为缩短。

3月5日，李燕夫妇向几位经纪人表达了购房意向。一周后，李燕夫妇再到燕郊，发现经纪人推荐的十来套挂牌房源已全部成交，甚至3月12日当天上午看中的几套房子，中午就有成交的。李燕慌了，随即决定将房子买下。

在北京西城区工作、生活的朱颖，也是在听说燕郊频现“抢房”热浪时一头撞进燕郊的炒房大军中。而朱颖的买房流程也堪称简洁典范：从现场看房，到下定决心购买只花了1天时间。

可是在购房后，朱颖却没有出现喜悦之情，反而隐隐有点担心：入手的新房价位已是25000元/平方米，还能有上涨空间吗？她开始害怕自己成为那个高位进入又一脚踏空的“倒霉鬼”。

更令朱颖担心的是，目前上海、深圳已出台新政策，为楼市“降温”。“燕郊房子卖到脱销，被戏称为‘1.5线城市’了，近期又传出燕郊等‘北三县’有可能限贷的消息，一旦传闻成真，或相关政策传导至燕郊，燕郊楼市必然受到影响。”

担心 限贷限购的“靴子”

实际上，面对燕郊房价这一轮快速上涨，不仅是购房者，开发商、中介、代理机构等都有些担心。张墨，在燕郊从事房产销售已有7年。经过多年打拼，2014年，她拥有自己的分销公司。“我不信这一轮楼市会一直火热下去。”经验告诉他，政策总会有调整，尤其是燕郊，是一个相对敏感的市场。但在限贷风声传出后，张墨稍稍放心了些。在她看来，提高首付只会把资金不足的部分刚需挡在门外，而对于资金充足的投资客们，这并不能有效抑制他们的需求，反而容易给客户传导接下去可能会限购的心理，从而争相购房。

面对传闻中的调控政策，汇福地产副总经理、营销总监刘振刚显得较为从容：“如果按照现在透露的那些细则执行，也就是提高门槛，市场的影响肯定会有，但不会太大，也不会出现恐慌性购房，因为燕郊市场的房价还处在一个合理的区间范围。”

郭毅也分析：“若按照传闻的限贷政策，必然减少杠杆率，促使投资需求撤出，楼市成交量将会明显下滑，房价也可由此前的快速上涨转为平稳乃至下滑。”

而在刚出手买房的李燕看来，不管限不限贷，燕郊的楼市还会火，“我很后悔去年10月结婚那会儿没买，半年里涨了太多，以后还会涨。”

在张墨建立的100多个人的客户群里，折射出燕郊火热市场下的众生相：已经买到房的，一边计算着可能得到的收益，一边担心着未知的政策，是否会让收获打个折；尚未买房的，一边紧张地询问可能出台的政策的更多细节，一边急迫地寻找合适的项目。其中，曾有意买房而没买房进而后悔的客户不在少数。去年一名未买房的客户，甚至抱怨张墨，为何当初不多逼他一下，不然也不会错失这一轮房价上涨机会。