21世纪经济报道记者吴抒颖 实习生陈燕曼广州报道
粤港澳大湾区的中小型房企方直集团上市心切。据港交所披露，11月8日，广东方直集团于港交所提交了招股书。
这并不是方直集团第一次冲刺港股IPO。事实上，早在今年4月21日，方直集团就已经向港交所递交招股书。这其实不是一个好时机。今年以来，港交所截至目前仅三巽集团一家房企成功挂牌，方直集团第一次交表也以失败告终。10月22日，港交所页面中方直集团招股书的状态已变更为“失效”状态。
两个星期后，方直集团再度递表。从方直集团的财务数据来看，在当前的市场环境中，它同样遭遇了行业的共性问题。其招股书显示，目前其资本负债比率为284.9%，现金短债比也远小于1，资金面的窘迫展露无遗。
在业界人士看来，方直集团闯荡港交所心切不仅与其资金面有关，却也能够显示出这家房企求生的决心。汇生国际融资总裁黄立冲在接受21世纪经济报道记者采访时表示，当下不是房地产企业上市的好时机，但是房地产不讲究是不是好时机，现在的问题是要活下去，而上市至少活下去可能性较大。
发迹之路
作为一家发家于惠州的中小房企，方直也曾在行业的风光之年里收获了不俗成绩。
2006年，起家于室内设计及景观工程的方直集团正式进军房地产，在惠州开发了公司的首个项目“山水华府”，从此打响了方直的名号。多年来，方直集团除了继续深耕惠州之外，不断扩大规模，在2011年成立了三大区域公司，布局珠三角，一度也备受行业关注。
然而，方直集团的高光时刻并没有持续多久。2014年，房地产行业进入调整期，惠州楼市遭受重创，交易量价低迷，重仓惠州的方直集团也受到了一定的冲击，并由此迎来了发展的转折点。
此后，方直集团重整旗鼓，开始了其多元化业务、多地域布局的重生之路，先后在广州和深圳设立了总部。
公开资料显示，方直集团已经成为集地产发展、投资运营、物业管理、实业四大业务板块于一体的企业集团，布局了深圳、东莞、中山、佛山、阳江、大亚湾、清远等城市，超过95%的总土地资源货值位于粤港澳大湾区。除地产开发，集团旗下的投资集团业务拓展至文化旅游、农业产业、氢能源及新兴科技等领域。
在经历了行业的浮沉跌宕之后，方直集团开始酝酿上市。在今年4月正式提交招股书赴港上市之前，方直早已默默为此做了许多铺垫。
根据《时代周报》，2020年2月，方直某高层领导在一次机构座谈会上表示，上市是公司目前最重要的工作，现在集团正按时间节点稳步推进，上市前景比较乐观。该领导还透露，预计今年上半年公司将向港交所递表，年底前在港交所上市。
从方直集团在土地市场上的动作，也可以看出其在暗中蓄力。 过去三年，方直集团在公开市场中逐渐活跃，根据招股书披露，2018年-2020年，方直集团新获得的土地储备分别为38.66万平方米、107.05万平方米和152.47万平方米。
放手一搏
尽管方直集团上市心切，但是一个公认的事实是，过去这几年，房地产行业在“房住不炒”的基调下，加之“三道红线”的约束，多数借助高杠杆、高负债而逆势扩张的房企发展前景都难言乐观。
从方直集团的营收和利润表现来看，其规模在行业中处于中下游。
根据招股书显示，2018年至2020年，方直集团的收益分别为30.45亿元、33.59亿元、31.52亿元；毛利分别为人民币8.25亿元、14.09亿元、11.97亿元，毛利率分别为27.1%、41.9%、38.0%。从这两组数据的表现来看，方直集团受到规模的限制，其主要经营数据略有波动，但这是正常现象。
此外，在“三条红线”的政策背景下，方直集团的财务指标也超出了安全的阈值。
招股书显示，2018-2020年，方直集团的现金及现金等价物分别为6.94亿元、3.53亿元以及9.19亿元；期间，未偿还银行及其他借款总额则进一步增加至78.78亿元、95.71亿元，其中一年内需要偿还的借款总额为13.81亿元、24.27亿元、40.39亿元，这意味着，在过去这几年方直集团的现金一直难以覆盖短债。
此外，根据招股书显示，截至2018年、2019年与2020年12月31日，方直集团资本负债比率分别为668.3%、738.6%与231.4%，最新的招股书更新了部分数据，显示资本负债比率不降反升至284.9%。
根据界面新闻统计，方直集团主要通过包括银行贷款、信托融资及其他融资筹集资金。截至2018年、2019年及2020年12月31日，方直集团银行及其他借款总额的加权平均实际利率分别达11.2%、11.5%及11.1%。这一数据远高于行业均值。
根据中指院数据，今年前10月，房企融资总额的平均利率为5.61%，同比下降0.69个百分点。其中信用债累计平均利率为4.37%，同比下降0.2个百分点；海外债累计平均利率为6.79%，同比下降0.82个百分点。
以此衡量，方直集团在规模尚小、财务承压的状况下奔赴港交所港交所，其能否成功闯关仍有待观察。但是对于当下的房地产企业来说，成功上市是其破解融资问题的唯一出路。黄立冲分析认为，目前市场气氛下小型房地产公司的股票销售是重大挑战。
香颂资本执行董事沈萌则告诉21世纪经济报道记者，“对于国内中小房企来说，宏观调控下的流动性压力同样很大，虽然目前市场环境并不有利于房地产企业上市港交所，但与资金链断裂的风险相比，流血上市是两害相权取其轻。”
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