文|李茜楠 编辑|刘狄

11月11日，蓝光发展发布《关于收到四川证监局警示函的公告》。由于“21 蓝光 MTN001”与公司披露的“公司未直接认购或者实际由本公司出资”情况不符，蓝光发展被出具警示函。而在11月6日蓝光发展发布的《关于涉及重大诉讼的公告》中披露，公司新增诉讼涉案金额合计36.98 亿元。

11月2日，华夏幸福发布公告披露，近期公司及下属子公司新增未能如期偿还银行贷款、信托贷款等债务形式的债务本息金额 79.16亿元。截至本公告披露日险资，公司累计未能如期偿还债务本息合计939.79 亿元。

10月14日，重庆市第五中级人民法院正式裁定，受理对重庆协信远创实业有限公司的破产重整申请。

蓝光发展、华夏幸福、协信，这几家“苦主”有个共同点，其背后都有或曾经有过一个共同的资本大佬——中国平安。除以上几家外，中国平安还入股了碧桂园、金茂、旭辉，并持有金地、保利、华润、绿城、九龙仓等多家房企的股票，其中部分是以联营或合营的形式合作投资的项目。

近期，被称为“房企背后大佬”的中国平安也发布了三季报。报告显示，中国平安前三季度营业收入达到9046.29亿元，超过了碧桂园、万科两家头部房企2020年收入额的总和。

但中国平安目前的日子并不好过。从2021年初至今，中国平安H股一路下跌，从最高的100.373港元每股跌至11月15日的57.700港元每股，近乎“腰斩”。在这期间，最低点曾达到50.293港元每股。有业内专家认为，在导致股价下跌的多种因素中，其在地产领域投资利益受损的影响不可忽视。

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平安的地产版图

中国平安——中国保险业的“头把交椅”，其业务不仅局限于保险领域，同时还涉足医疗健康生态的打造、金融科技的创新、科技赋能汽车服务生态圈、科技赋能智慧城市生态圈、绿色金融助力碳中和目标达成等。不可忽视的是，房地产相关投资一直是中国平安的重要业务板块。

中国平安作为“房企背后的大佬”，其参与房地产市场投资的方式主要是参股房地产企业、联合拿地合作开发以及以债权或股权形式投资房地产。在房地产行业高速发展时期，中国平安入股了碧桂园、华夏幸福、金茂、旭辉等房企，并持有金地、保利、华润、绿城、九龙仓、协信等多家房企的股票，同时还以联营或合营的形式投资项目。彼时中国平安入股、拿地频频，称其为“隐形地王”毫不过分。

中国平安对头部房企股权投资的主体主要为中国平安人寿保险股份有限公司（下称“平安人寿”），它是中国平安的全资控股子公司。平安人寿对多家大中型房企进行了股权投资：其对碧桂园的持股比例为8.83%，平安资产持股0.02%；对金茂的持股比例为14.09%；对旭辉的持股比例为6.59%，平安资产持股比例为0.03%。平安人寿自有资金对华夏幸福持股10.58%，另有平安人寿个险分红持股8.38%、个险万能持股6.09%。

在梳理中国平安近些年的发展规划时，财经新地产发现：2018年、2019年的企业生态圈规划中，房产服务生态圈都是其“金融+生态”的重要业务板块。2018年年报中写道：平安集团通过平安城科致力打造集建设、管理、运营、服务于一体的房产服务生态圈。在2019年年报中，对房产服务生态圈有如下描述：逐步构建智慧建造生态圈，打造智慧“规、建、管”一体化平台。报告中还披露，截至2019年12月末，业务已覆盖全国61个大中城市，覆盖房产产业链的企业数达66个。

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地产投资累及平安

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长、教授盘和林向财经新地产表示：“保费下滑和投资损失带给保险公司双重压力，直接导致保险公司股价下跌。”

华夏幸福的危机对于中国平安来说可谓损失惨重。2021年上半年，中国平安受华夏幸福相关投资资产进行减值计提、估值调整及其他权益调整金额为359亿元，对税后归母净利影响金额为208亿元。而华夏幸福的危机至今尚无明确的解决迹象，公司累计未能如期偿还债务本息合计已达939.79 亿元。

然而伴随近年房地产政策收紧，大环境转冷、资本市场房地产板块表现不明朗等因素影响，中国平安投资的房地产企业中，除了“暴雷”的几家外，投资的其他房企还出现了收入增加但核心指标下滑的情况。

2019年7月26日，中国金茂发布公告，与中国平安、新华人寿分别订立股份配售协议和签订股份认购协议，交易价格为港股平均价4.8106港元/股，交易总规模约87亿港元。交易完成后，平安占比15.2%，为第二大股东。

2021年中报显示，金茂收入为284.56亿元，相较于2020年同期的120.97亿元增长135%。但金茂的毛利率却较上年同期下降了12%，其中城市运营及物业开发毛利率为16%，上年同期指标为30%。

2018年，中国平安战略持有旭辉9.9%股份，成为公司的第二大股东。据企查查显示，目前平安人寿保险为该公司第三大股东，占比6.59%。2021年中报显示，旭辉收入有所增长，但是毛利率及核心净利润率两项重要指标亦出现“双降”。

IPG首席经济学家柏文喜认为，中国平安股价下跌确实与地产企业业绩不佳存在较大的关系，除了投资华夏幸福造成的数百亿浮亏以外，平安投资的超过二十家房企的股票也存在股价大幅下跌造成的巨大浮亏，以及平安在不动产领域内较大的投资布局所带来的价值重估亏损。

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联姻房企潮起潮落

险资进入房企的高潮要追溯到2015年，有超过3万亿资金用于房地产投资。2015年4月，平安集团斥资约63亿港元入股碧桂园，成为碧桂园第二大股东；同年11月，平安集团认购朗诗绿色地产3.27亿股新股份，成为其第二大股东；同月，平安集团联手绿城和中交集团以57亿元拿下门头沟一宗土地。

除了中国平安，其他险资对进入房地产领域同样踊跃。2015年4月，生命人寿全资附属公司深圳富德向佳兆业深圳公司提供13.77亿元贷款，年利率为12%，期限2年；2015年12月，中国人寿为远洋地产第一大股东，占股29.3%，同期安邦入股远洋地产，持股20.5%，成为第二大股东。

公开数据显示，新华人寿持有金茂8.51%的股份，新华资本持有金茂0.11%的股份；大家人寿（传统产品）持有金地11.98%的股份，大家人寿（万能产品）持有金地5.87%的股份；大家人寿持有金融街13.11%的股份。富德生命人寿（万能H）持股金地21.69%，富德生命人寿（万能G）持股金地4.38%，富德生命人寿（分红）持股金地占比3.76%；泰康人寿、泰康养老合计持有阳光城13.53%的股份。

盘和林教授分析认为，从当时的情况来看，房地产行业符合险资长期投资的预期。“险资看重长期回报，更倾向于投资重资产、长期抗通胀的行业和企业。在过去的几十年里，房地产在抗通胀方面表现都非常优秀。房地产企业巨大的资产量，对于险资也十分具有吸引力。”

在当前楼市走低的背景下，利益受损也同样反映在当下的众多险资与房企的“联姻”之中。2021年三季报显示，年初至报告期末，金地营收为538.84亿元，同比增长33.25%，而扣非数据为32.27亿元，同比降幅达21.16%。金地2020年的同一数据还处在上升水平，但2021年三季度数据急转直下，金地后方的大家人寿以及富德生命人寿在投资上存在潜在风险。

10月29日，阳光城发布三季报，其营收同比下降18.24%，归属于上市公司股东的净利润同比下降11.57%，归属于上市公司股东扣非净利同比下降274.27%。与此同时，来自泰康的董事陈奕伦、姜佳立对《2021年第三季度报告》投反对票，理由为对于阳光城三季度表现的公司经营恶化，需要得到管理层合理解释。阳光城与泰康人寿仅合作一年多便公开反目。

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险资收缩地产投资

从9月份开始，大家保险集团在不断减持金地和金融街的股份。

11月15日，金融街公告称，控股股东大家人寿近期累计减持8421万股公司股份，合计减持比例2.82%。根据公告，本次减持前，大家人寿持有4.21亿股金融街股份，持股比例为14.10%；减持完成后，大家人寿持有3.37亿股金融街股份，持股比例为11.29%。

值得注意的是，自9月初起至11月上旬，大家人寿合计分5次减持金地集团股份，累计减持2.25亿股，占金地集团总股本的5%。减持前，大家人寿持有金地集团股份9.22亿股，持股比例为20.43%；减持完成后，大家人寿持有金地集团6.96亿股股份，持股比例15.43%。

近两年，中国平安的不动产比例也有所降低。据2019年年报显示险资，其不动产占比为18.3%；而2020年年报显示，不动产占比为17.5%。财经新地产注意到，从2020年开始，中国平安的“金融+生态”中五个生态圈已经变为四个，去掉的一个正是房产服务生态圈。在2021年的中报和三季报报告中，中国平安也没有再提及这一业务。众所周知，华夏幸福债务危机正式浮出水面正是在2020年。

对于险资收缩房地产投资的情况，盘和林表示：“险资情况也在发生变化。当前寿险的收入还在增长但增速在减缓，而科技股投资涌现出诸多成功案例，这也促使险资在投资投向上进一步拓宽渠道，因此险资对于房地产行业的投资兼并有所减弱。”他预测，由于险资的寿险业务和房地产增值同是长周期，未来依然不乏险资房地产企业联姻的案例，但总体数量可能将会有所减少。

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