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猫头鹰日志（MalltoWin Log)
城市更新遇上碳中和，中国商业地产的出路在哪里？已有越来越多的商业地产企业确立了“可持续、高质量”的发展方向，同时也将“碳中和”目标融入到企业自身的发展战略之中。猫头鹰研究所将从三个维度深度解读如何比较好地将碳中和目标贯穿到商业地产发展进程之中。
2021-10-26
当前，对中国的每一个行业而言，都处于一个历史变革期。
从“房住不炒”到互联网巨头反垄断和教育培训行业“双减”，从“碳达峰，碳中和”到“共同富裕”目标的提出，整个中国社会从效率转向公平，这背后意味着中国经济的发展将从长期主义出发，更加注重社会、环境和产业的可持续发展。
对于房地产行业而言，近两年，国家也在不断地推动城市和行业的可持续发展与转型。
一方面，从城市治理的角度，改变原有粗放型开发模式，禁止大拆大建，标志着城市发展进入存量为主的更新时代；
另一方面，过去十年商业地产爆发式增长积累了大量商业物业，亟待在资产运营层面进行价值提升。截至2020年底，龙湖购物中心规模为615万方；华润置地购物中心规模为1130万方；万达仍然是当之无愧的老大，其购物中心总面积超4800万平方米。
“历史只会眷顾坚定者、奋进者、搏击者，而不会等待犹豫者、懈怠者、畏难者”。立足社会变革的新起点，所有企业都需要站在这一大背景下思考未来的发展战略。商业地产企业也不例外。
当下，龙湖、华润、招商蛇口等商业地产商都已确立了“可持续、高质量”的发展方向，也将“碳中和”目标融入到企业自身的发展战略之中。但若想比较好地将碳中和目标贯穿到商业地产发展中，笔者认为，需要从三个维度来进行全盘考虑。
从1999年港资商业地产开发商新鸿基和恒隆正式进入内地发展碳中和，到2000年第一代万达广场的开业，再到龙湖、华润置地、宝龙地产、大悦城等主流地产商的进入，中国商业地产已经走过了20多个年头。
在这二十余年里，他们推动了城市和地方的发展，见证了中国城市的崛起。同时，在推进城市和社会“高质量、可持续发展”过程中，也积累了一些亟待解决的痛点。比如，建筑能耗大成本高，专业人才短缺以及技术解决方案单一、不灵活等等。
第一，商业地产市场规模大，存在着巨大的节碳空间
据2014年德勤的一份报告，商用房地产部门占据了美国40%的碳排放和88%的淡水消费。作为规模仅次于美国的全球商业地产第二大国，中国商业地产在节能减排上同样有着不可推卸的责任。因此，从可持续发展角度来看，不仅是新建建筑市场的节能减排，既有的旧购物中心、旧百货、旧办公楼……也亟需简单快捷的节能减排改造。
近年来，商业地产开发商队伍的不断壮大，以及包括购物中心、写字楼、酒店、公寓和商业综合体在内的商业建筑的入市，让中国商业不动产规模一路走高。相关数据显示，2020年仅购物中心规模近4.4亿平方米，比2010年（5500万平方米）增长高达7倍。因此，中国商业地产拥有巨大的节碳空间和改造潜力。
而从资产管理维度来看，商业存量物业进入更新和碳中和范畴，一方面使得自身成本下降，租金提升，推动物业价值的提升和投资板块的活跃，进一步为市场提供核心的商业资产。同时，商业改造也将对周边街区、社群进行重构，继而提升租金水平与商业环境，为市场注入新的活力。仲量联行联合GRESB（全球房地产可持续性评估标准）发起的一项投资者问卷调查显示，相较非绿色资产，接近70%的受访者认为绿色资产可达到更高的内部回报率（IRR）。
实际上，针对商业建筑能耗问题，政府也在通过政策鼓励和推广节能减碳解决方案。比如国家能源局综合司下发的《关于报送整县（市、区）屋顶分布式光伏开发试点方案的通知》规定，工商业厂房屋顶总面积可安装光伏发电比例不低于30%。住房和城乡建设部标准定额司司长田国民表示：住建部下一步将制定强制性标准，不断提高建筑节能水平，在适宜的气候区，全面强制推动超低能耗建筑。同时，通过制定《城乡建设领域碳达峰实施方案》，统筹推进节能减排工作，为我国实现双碳目标做出积极贡献。
第二，资产管理和碳中和都是技术活，缺乏专业人才和整合型解决方案
尽管资产管理和碳中和可以提升商业地产的竞争优势，保证商业物业资产的保值与增值，但真正执行起来却十分艰难。
一般来说，商业资产管理就是从运营管理、设备设施管理、能源管控等各个维度进行降本增效、全面挖掘和提升物业价值。而每一个维度又涉及很多方面。单拿购物中心的物业管理来说，就涉及到机电设备的日常检查维护与记录、楼宇中央控制系统操作及保养、与项目管理部协调管理、机电系统调试及移交程序、租户服务、团队管理等一系列复杂流程。
另外，“碳中和”本身就是新概念，商业地产的碳中和也还处于摸索阶段，市场缺乏完整的解决方案。据笔者了解，物业管理中的节能减排也并不仅仅是一句“采用高科技设备设施”就能解决的，这背后还意味着需要整合能源、电力、数字化、工程机电、水暖等各方面技术，并且对员工的从业资质要求较高，面临着成本高、招聘难的困境。
招水电工人员招的实在头大，心累心烦…….水电工都属于技术工种，不仅带有一定的技术含量，也有一定的风险。所以购物中心在招聘时不仅要求有电工证，还要有相关经验能够随时应对商场各种水电故障，突发情况。
——某大型购物中心招聘负责人曾吐槽
所以，对于偏“技术活儿”的资产管理与碳中和来说，专业人才和整合型解决方案的缺乏成为阻碍其商业物业资产升值和行业可持续发展的关键痛点。
痛点往往也是商业模式创新的出发点，有一家叫安捷物联（公司全称：天津安捷物联科技股份有限公司）的建筑综合能源解决方案服务商，正是抓住这一痛点，不仅提供完整的技术解决方案，还提供集成化的日常运维服务，二者结合，产生集成效应。
依托自主研发的Coral物联网系统和能源路由器，安捷物联已经为购物中心、办公楼、产业园区等搭建了“智慧楼宇/园区综合管理平台”，全面提高能源利用率。
而从实施和部署层面来说，提供从智能化设计实施到线上线下同步托管运营的闭环产业链创新服务模式，不仅解决开发商专业人才缺乏问题，还能够提供单项或者整合型解决方案，解决商业地产在碳中和和资产升值方面的多项难题。
安捷物联调控中心
这种真正解决了行业痛点的创新型科技企业本就稀有，加之背靠如此大规模的减碳空间，也难怪作为阿里巴巴首轮投资人之一的一奇资本极其看好这只“潜力股”。
近期，安捷物联获得了一奇资本独家投资的数亿元C轮融资。此轮融资将重点用于布局“双碳”新赛道，用于综合能源、智慧轨道交通、绿色建筑等产品线的拓展，继续布局全国市场。
谈及此轮投资逻辑，一奇资本创始人谭秉忠表示：“在全球范围内，30%的能耗和40%的二氧化碳排放都来自于建筑。在人口超过100万的中国中大型城市，仅仅依靠智慧能源和智能建筑解决方案就可以每年减少至少3300万至6600万吨的二氧化碳排放。这是每年被33亿至66亿棵树吸收的二氧化碳量。因此，智慧城市科技不仅有利于商业发展，也能造福地球。”
在笔者看来，一奇资本历来投资眼光独到，此次，大手笔押注安捷物联，很有可能是在培育下一个能源互联网界的“阿里巴巴”。
作为碳排放大户，2020年我国碳排放量仍增长0.6%，达到98.99亿吨，再创历史新高（来源：英国石油公司），而据国际环保组织能源与清洁空气研究中心（CREA）和反煤炭智库全球能源监测器（GEM）联合发布的简报显示，二季度中国二氧化碳排放量较2020年同比上升约 2%。整体而言，我国化石燃料消费仍持续旺盛，碳中和之路任重道远。
作为碳排放占比较高的产业，中国商业地产企业如何才能比较好（高效、全方位）地将碳中和目标贯穿到商业地产发展中？
第一是针对新建项目的服务方案
现阶段，新建商业项目的节能减排基本都会出于全流程的考量。要实现一栋建筑的绿色化，从设计阶段的节能规划到建筑材料，再到建造方式、后期运维，都需要绿色化。
在此背景下，不仅要求规划设计师要提前与开发商就节能解决方案进行探讨和前置，还要求施工人员提升对生态水泥、环保涂料等建材，装配式建造技术以及节能环保设备的深度了解和专业性操作。
安捷物联碳管理专家李梦鸽表示：碳中和为建筑行业带来了全新的目标，而物联网则为建筑插上了名为智慧的翅膀。建筑设计时，就应当考虑到怎样降低运行阶段的能源消耗与碳排放，在合理选择设备系统的同时，配置好自动管控系统与相应的运行策略；如果在设计阶段就考虑到物联网的控制手段，不仅能够提高系统效率，还可以节省人工，有利于节能减排的真正实现。
所以，针对新建项目的服务方案更加讲究完整性。比如国家级智慧绿色建筑标杆——国家会展中心（天津），在规划初始就将安捷物联的能源平台系统纳入其中，配合后期的机电运维等工作，完美地保障了今年6月底首展绿色智慧建筑博览会的成功举办。据悉，二者将继续合作探索建筑能源互联网的应用与典型示范研究。
国家级智慧绿色建筑标杆——国家会展中心（天津）
不仅如此，安捷物联自有的总部大楼（安捷物联能源互联网大厦）也是采用的综合性解决方案。从节能减排、水资源循环利用等绿色环保理念的践行到物联网等尖端技术的应用，将大厦打造成了探索综合性能源解决方案的“试验场”和节能建筑的最佳样本。据天津市办公建筑平均能耗测算，安捷互联网大厦节电率达到69.64%，相当于减少碳排放1427.1吨，已获得绿色建筑三星级运行标识证书和BSI（英国标准协会）颁发的2020年度碳中和认证证书。
安捷物联能源互联网大厦
仲量联行研究显示，拥有LEED认证的办公楼，比非绿色认证的办公楼，租金高出6.1%-13.8%，绿色建筑的内部收益率（IRR）比投资于非绿色建筑高出约2.5-2.8%。绿色建筑资产价值的提升，带动了新增建筑的绿色设计施工与绿色星级认证数量的持续增长，也就需要更多像安捷物联这样的优质服务商提供可落地、全维度的能源解决方案。
第二是针对现有物业（或者存量物业）的服务方案
与新建物业追求的全面、综合解决方案不同，既有物业（或者存量物业）的服务方案倾向于单项或多项改造，更加注重灵活性。同时，技术团队还要结合已有数据进行评估分析，制定特定的解决方案。比如广州太古汇改造屋顶时，需要将既占据空间又影响消费体验的空调机组移到最高的塔楼上，此时就需要考虑塔楼结构、楼板承重和稳定性多种问题。
目前中国拥有约7000家存量购物中心，最近5年内新增购物中心在2000家左右，所以我们大体可以认为近5000家购物中心已经进入了更新改造和维修周期。而无论是从运营成本考虑，还是从消费者对高品质健康舒适空间的需求出发，占比最大的能耗成为最关键的改造环节之一。
以北方某知名商业项目为例，在25万方的大商业体量下，其每年的能源支出接近千万元。针对其供暖无法分离的问题，安捷物联实施了相应的供暖改造方案，有效保障出租空间和未出租空间的供暖分离，并加装传感器进行能源监测。
“由安捷物联自主研发的能源路由器，能够实现能源需求侧与供给侧的精准匹配，控制逻辑可根据环境的改变自适应改变，在保障使用效果的前提下，提高电能使用效率并降低能耗，达到管理节能、控制节能的目的。” 安捷物联董事长刘柏呈表示，“其年节约能源支出达800万元，节约各种设备的运维成本50%以上，每年可为用户节约碳排放达百万吨。”
安捷物联智能展厅
在建筑能源技术方面，中国科学院院士丁仲礼指出，碳中和过程会是经济社会大转型，应强调“技术为王”，而安捷物联的建筑能源创新技术理念与此不谋而合，很好地响应了国家倡导的“科技创新”政策。
在《地产与科技》碳中和系列之二《万科、万达、华润一众房企大佬已入局！“零碳商业体”赛道开启》中，笔者认为，未来商业地产碳中和的最高级形态将是致力于以生态体进行推进。即不只是商业建筑自身的碳中和，而是所有利益相关方（开发商、运营商、租户、技术解决方案提供商、消费者）都要实现“碳中和”。
关于这一点，在声称为“全球顶级可持续发展环保主题购物中心”的Green Pea Retail Park和Burwood Brickworks中已有所表现。从规划设计到后期运营的全生命周期，项目都紧紧围绕“可持续发展”、“绿色环保”的经营理念，甚至在与购物中心经营业绩直接挂钩的业态布局上也只和销售可持续产品的品牌商户合作。
Green Pea Retail Park
Burwood Brickworks
实际上，在中国，也有购物中心和租户已开始注重可持续发展理念的践行。比如，大悦城控股搭建“绿色大悦城”三级减碳体系，并推广应用于苏州大悦春风里、武汉、重庆、深圳、成都天府等多个新建大悦城；太古地产参与签署由“科学基础减碳目标”倡议与联合国全球契约合作组织联合发起的「Business Ambition for 1.5C campaign」的承诺，成为中国内地及香港地区第一家参与该活动的房地产公司；瑞安房地产旗下购物中心已携手餐饮商户品牌签署《绿色公约Green Pledge》，共建健康、可持续的社区。
此外碳中和，700家中国麦当劳门店获得了LEED认证；Calvin Klein、Gucci、Armani、Selfridges、Stella McCartney和Ralph Lauren等品牌放弃使用皮草产品，包装可循环使用或采用可降解材料等；星巴克则率先大规模推广“渣渣管”，使用全新开发的可生物降解木制餐具代替一次性塑料餐具，打造绿色空间，推行绿色生活方式，全方位影响更多人。
星巴克践行可持续理念
越来越多环保品牌购物中心和商户的涌现，让中国社会正在逐渐形成可持续发展的产业氛围。作为服务于购物中心的综合能源解决方案提供商之一，“安捷物联也希望联合品牌商户/租户、商业地产企业和消费者，共同推动商业综合体的可持续、高质量发展”。这从其在商业地产生态体系的搭建与不断强化上就能窥见一二。
一方面，安捷物联是OLA联盟建筑能源互联网专业委员会的发起单位，目前已经与华为、研华科技、华东建筑设计研究院、天津城规院以及软通智慧等建筑全产业链的技术精英，共同着力推进国产化替代方案的实施，为实现‘双碳’的国家战略目标，贡献方案和力量。
OLA联盟建筑能源互联网专业委员会
另一方面，安捷物联在中国科协科学技术传播中心的指导下，牵头发起双碳技术传播中心，将以安捷多年的科技创新成果与中心各成员单位的技术研发与沉淀为依托，共同打造国际领先的双碳技术传播中心。
在To B领域，推动产业的结构优化升级与科技成果转化，培育经济新动能，以应对“碳达峰、碳中和”大环境下产业发展所面临的复杂挑战；在To C领域，与美的、海尔、小米等在智能家居领域拥有多年用户沉淀的优秀企业，共同引导消费者向低碳工作生活方式转变。
未来，安捷物联还会在城市建筑有机更新、智慧园区及区域能源管理等领域不断发力，为筑就绿色新城市做出贡献。
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