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美国房价还会继续上涨吗?抵押贷款利率将继续攀升

根据Realtor最近的一份报告,全美房价刚刚打破了另一项纪录,全国挂牌价格中位数首次飙升至405,000美元。

与去年同期相比,这一价格上涨了13.5%美国房价,与2020年3月新冠疫情时相比上涨了26.5%。

然而,即使疫情开始逐步消退,春季购房季节升温,购房者仍然沮丧地发现根本没有足够的房屋可供选择。

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“房价继续上涨,因为住房需求超过了住房供应,”Realtor首席经济学家DanielleHale说。“而市场平衡的方式是推高价格。”

事实上,3月份全美活跃房源数量比去年同期下降了18.9%,比两年前下降了62.3%。这意味着,对于2020年3月待售的每五套房屋,今天只有两套。

抵押贷款利率接近4.5%

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除了高房价,今天的购房者也在与不断上涨的利率作斗争。根据房地美的数据,截至3月25日的一周,30年期固定利率贷款的抵押贷款利率跃升至4.42%。这是三年来的最高水平。

由于预计美联储今年将多次加息,因此预计抵押贷款利率将继续攀升。

面对不断上涨的抵押贷款利率、创纪录的房价以及很少有待售房屋,越来越多的买家正在达到临界点并取消他们的购房计划,至少目前看来是这样。

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在本月的数据中,我们看到需求因成本上升而放缓的迹象,鉴于房价和抵押贷款利率双双攀升,买家面临着高昂的成本,至少看到一些买家在当今的房地产市场上三思而后行。

美国房价还会继续上涨吗?

随着购房者在这个激烈的市场中失去购房的意愿,这是否意味着房价最终可能会接近一个拐点,开始向下而不是向上趋势?

美国大城市房价_美国房价_美国房价走势图

至于房价未来走向何方,这取决于几个因素。首先,尽管建筑业开始迎头赶上,但全美仍有580万户住房缺口。按照最近的速度,这将是五年多的建设周期,所以这是一个长期问题。

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换句话说,新建住宅的缓慢可能会继续使房价保持高位。此外,从火热的就业市场中受益的购房者甚至可能有多余的现金来支付。

虽然需求已显示出一些放缓的迹象,但如果由于就业市场吃紧而买家收入开始更快增长,这可能有助于保持需求和房价处于高位。

卖家的期望也起到了一定作用。既然他们已经看到了房价会涨到多高,他们可能不会接受更低的价格。

房价就是经济学家所说的‘粘性’美国房价,一旦价格上涨,人们就会习惯某个价格的想法,对于特别考虑出售的房主来说,这就是他们在市场上寻找的东西。

银行同业存单发行规模与2021年相比有所上调(图)

“我们行已经好几个月没有推出过专门的储蓄产品了,来咨询的客户也比较少。与几年前高涨的揽储热情相比,这两年银行对于拉存款似乎‘淡定’了许多。”某股份制银行北京中关村支行负责人董琳娜在采访中告诉《金融时报》记者。

董琳娜在银行支行网点已经工作了13年,有着丰富的营销经验。当记者咨询目前有哪些储蓄产品可以选择时,董琳娜表示:“可以考虑大额存单、储蓄型保险等。目前,各家银行的存款利率水平相差无几,未来也没有太大提升空间,单靠存款产品来吸引客户,效果并不明显。”

与董琳娜有类似感受的,还有不少银行一线客户经理。冯斌是某大型银行理财经理,他告诉《金融时报》记者:“3月底之前在我行购买3年期大额存款产品,年化利率可上浮至3.55%,20万元起购。不过由于利率水平不高,对客户的吸引力一般。现在已经见不到前几年‘4字头’的产品了,随着收益率一路下调,现在更多人开始偏向于长期投资。”

《金融时报》记者在调查中发现,按照相关部门要求,银行通过利率上浮吸引存款的空间变小,加上协议存款、靠档计息等存款方式受限,银行揽储的局限性越来越大。“我们必须改变存款策略,靠提升服务增强客户黏性,不能一门心思放在揽储上。”冯斌说。

与揽储上的“退”相比,银行在主动负债方面,却表现出“进”的趋势。

近期,多家银行公布了2022年同业存单发行计划。《金融时报》记者注意到,多数银行同业存单发行规模与2021年相比有所上调。

“对于银行而言,同业存单计划发行规模属于合理上升,且在情理之中。”国家金融与发展实验室副主任曾刚分析称,相比存款而言,同业存单更具有灵活性,银行可按照需求选择何时、以何种规模和期限进行负债。因此在利率处于较低水平时,银行适度提高同业负债的规模,将有利于银行负债成本的下降,优化银行自身的净息差状况。

2022年《政府工作报告》指出,推动金融机构降低实际贷款利率、减少收费,让广大市场主体切身感受到融资便利度提升、综合融资成本实实在在下降。

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存款是银行的资金成本,银行只有做好负债管理,有效推动存款利率平稳下行,才能为贷款利率进一步降低创造更大的空间。

多位业内专家在采访中表示,当前,存款监管政策密集出台,居民财富多元化配置和银行数字化转型加速,快速变化的内外部形势将对银行负债业务发展产生深远影响。因此,商业银行应未雨绸缪,把握市场规律,提升负债管理水平,实现自身经营战略和价值最大化,更好助力高质量发展。

退 银行揽储动力弱化

每年年初都是银行揽储的关键时期,年复一年的“开门红”任务成为银行网点营销人员的关键一战。不过,《金融时报》记者近日走访多家银行网点时发现,今年银行“开门红”活动未见明显的氛围和力度,通过提高利率揽储的动力减弱。

“现在不像原来那样,您闭着眼买一个理财都是5%以上收益率,现在我们行3年期和5年期的定期存款利率都是2.75%。”在北京丰台区的一家国有大行网点,理财经理这样表示。

记者调查发现,目前六家国有大型银行的2年、3年、5年期定期存款利率均为2.25%、2.75%、2.75%。

与大型银行相比,股份制银行和中小银行的定期存款利率则偏高一些。

“目前,3年期定期存款利率是3.1%,5年期是3.2%,比去年同期下降了不少。”广发银行一位理财经理表示。南京银行客户经理表示,目前该行3年期定期存款利率为3.15%,5年期为3.3%。

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同样保本保息的大额存单方面,多家银行3年期大额存单利率在3.55%至3.65%,5年期大额存单几乎“匿迹”。

2021年6月21日,市场利率定价自律机制优化存款利率自律上限确定方式,将存款基准利率一定倍数形成的存款利率自律上限,改为在存款基准利率基础上加一定基点确定。

专家分析认为,将存款利率定价方式改为“基准利率+基点”模式有助于消除杠杆效应,避免部分银行在长期存款方面的恶性竞争。

“在银行让利实体经济、降低贷款端成本的政策背景下,信贷的总体利率水平有所下调,银行尤其是中小银行提高利率吸收存款的做法受到来自负债端和监管导向两个方面的压力。存款利率定价方式的转变以及在互联网存款产品、靠档计息产品等领域的监管加强,使相当数量的银行揽储竞争行为受限。”苏宁金融研究院高级研究员陶金表示。

反映在市场上面,则是银行一线营销人员对揽储行为的“淡定”。“说白了,以前更关注‘钱’,现在更关注‘户’。”某城商行客户经理透露,相比往年以“产品”为主的考核方式,目前更强调对财富管理业务的考核,绩效指标向以“户”为单位倾斜。

“这表明银行更加强调对客户的深度经营,提升综合服务品质,希望通过对客户更深入的挖掘和维护,提高客户黏性,真正留住客户。”上述客户经理表示。

进 主动负债意愿强烈

银行负债的构成主要包括客户存款、同业负债以及向人民银行借款三大部分。其中,客户存款是负债的主要来源,包括零售存款、企业存款、政府存款;同业负债包括同业存单和金融债等,是商业银行负债来源的重要补充渠道,同时也是市场化程度最高的融资渠道。

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据《金融时报》记者不完全统计,截至2月底,有超过300家银行公布了2022年同业存单发行计划,多数银行上调了同业存单计划发行规模。

业内人士分析称,在稳定负债压力的影响下,商业银行会综合考虑宏观经济的运行、监管环境的变动、市场流动性环境等因素,将资产负债管理策略转向主动负债策略,同业存单这类“花钱买存款”的方式正是银行主动负债管理的重要工具之一。

“近年来银行间,银行业负债端的竞争压力较大。”民生银行首席研究员温彬表示,银行需要通过同业存单来负债,让存贷比不至于进一步恶化,这也是去年银行实际发行的同业存单规模超过年初公布的计划发行规模的主要原因。而从目前来看,银行对发行同业存单的需求依然较为旺盛。

具体来看,大型银行中,工商银行2022年预计发行4000亿元同业存单,较2021年备案额度增加2000亿元;农业银行2022年拟发行11000亿元同业存单,较2021年备案额度增加3000亿元;中国银行2022年预计发行8000亿元同业存单,较2021年备案额度增加1300亿元;建设银行2022年拟发行同业存单9320亿元,较2021年备案额度大幅增加3320亿元;交通银行今年预计发行11000亿元同业存单,较2021年备案额度增加2300亿元。

在已披露计划的股份制银行中,中信银行发行计划为9600亿元,较去年增加1600亿元;平安银行本外币共计发行9050亿元,较去年计划发行量增加1550亿元。

2021年,城商行、农商行等中小银行同样是同业存单发行主力。南京银行、杭州银行、徽商银行、北京农村商业银行、长沙银行、上海农村商业银行、贵州银行、贵阳银行、厦门国际银行、成都银行2022年计划发行额度均超过1000亿元。此外,青岛银行、郑州银行等超70家银行计划发行额度超过100亿元。

“2021年12月的中央经济工作会议明确了稳增长基调,宽货币、宽信用成为市场对2022年流动性环境的共识性预期,这意味着商业银行的放贷规模预计将保持较快增长,上调同业存单计划发行额度,可视作是银行在资金端的未雨绸缪之举。”苏宁金融研究院副院长薛洪言分析称。

“结构性存款、互联网存款和同业存单等都是商业银行主动负债的重要工具。2021年以来,我国持续加大了对结构性存款和互联网存款的监管力度,这使得此类业务面临调整压力,同业业务此消彼长,使得同业存单发行需求上升。”中国银行研究院高级研究员李佩珈告诉《金融时报》记者。

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降 中小银行面临存款规模下降压力

正如业内人士所说,同业存单计划发行规模增加的背后,是商业银行的负债端压力。

存款等负债业务是商业银行经营运作的基础,也是其向实体经济提供支持及可持续发展的前提。“传统银行信贷扩张模式下,商业银行资产扩张对应为负债的同步增长。2022年以来,商业银行信贷延续过去3年高增长态势,特别是今年1月份新增信贷创下历史单月最高增幅,这要求商业银行同步增强负债能力。”李佩珈表示。

此外,随着互联网金融发展,对商业银行的转账支付、吸收存款、理财业务等形成全方位竞争,尤其对银行存款带来分流,不利于银行获得低成本稳定资金,这使得商业银行吸收存款的压力不断加大。

数据显示,目前,商业银行贷存比已从2011年年末的39.4%上升到2021年年末的79.9%。大型银行由于网点多、渠道多、资本强、发债手段丰富等,其获得负债的能力相对较强,而中小银行则普遍面临负债能力不足的矛盾。

“未来一段时间,受利率市场化、竞争多元化、支付脱媒化、监管趋严化、支付脱媒化、居民资产配置理财化等五大因素影响,银行核心稳定存款面临挑战,并对传统商业银行负债模式形成挑战。从长周期视角来看,考虑到人口老龄化的提速、住房金融市场的不断扩大以及金融市场的持续深化,未来我国居民储蓄率还将趋势性下降,并将对银行负债形成系统性冲击。”李佩珈认为,中小银行由于资本弱、渠道少、发债能力不足等短板,其获得负债的能力相对更差。

在薛洪言看来,中小银行的存款业务主要面临规模和价格两大难题,二者相互交织在一起。在存款理财化的大背景下,银行存款的吸引力逐步下降,大中型银行普遍通过交易银行的资金沉淀和综合服务的存款派生来发掘增量,相比之下,中小银行存款拓展渠道单一,更多地靠高息来维持规模增长。而在市场利率下行的大背景下,银行资产端收益率呈逐步下降趋势,高息揽存会压缩银行息差空间,不仅会恶化各项经营指标,还会削弱银行的资本补充能力和风险缓冲能力,不利于中长期稳健发展。

升 需进一步提升负债管理水平

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当前,伴随银行业务加速回归本源,负债的稳定性和负债质量管理显得尤为重要。特别是面对日益凸显的负债压力,未来商业银行负债管理应注重稳定、合规、成本、匹配,更加突出精细化、差异化,推动渠道、品牌、场景、客户体验等建设,增加获客来源,稳定负债成本,从而更好地服务实体经济,助力稳增长。

“2022年,商业银行应在强化负债成本管控、加强风险管理以及优势营收领域继续发力,保障业务稳健运行。在强化负债成本管控方面,随着银行体系资产端定价逐步趋于下行,负债成本稳定的重要性也更为凸显。目前银行在负债成本上面临存款成本较为刚性、存款期限定期化等制约,但随着存款业务到期重定价,存款报价机制改革红利在2022年进一步释放,叠加降息带来的市场化负债成本下降,有助于银行通过主动结构性调整来控制成本。”曾刚认为。

“本质上看,银行负债管理是为了更好地从期限、价格、规模等角度来匹配资金运用,在降低资金错配的同时实现效益的最优化。所以,归根结底,银行的负债管理是为银行的资金规划尤其是贷款规划服务的,银行首先要持续强化优质资产拓展能力尤其是放贷能力,在此基础上,不断拓宽资金来源,通过多元化工具来匹配资金,以实现以更优的成本来满足资产端资金需求的目标。”薛洪言表示。

多位受访专家表示,受经济放缓、金融脱媒、利率改革、技术脱媒及监管约束等多重叠加影响,各经济主体的资产负债配置行为将发生深刻变化,并将深刻改变银行体系负债资金的形成总量及结构分布,这要求商业银行要深刻把握银行体系负债形成的内在规律,把赢得客户的长期信赖与追随作为负债业务的经营起点,以此带动核心稳定存款的增加和全量金融资产的增长。

“银行应改变负债业务规模情结,更加注重提高负债的质量,更加注重负债来源的稳定性、负债结构的多样性、负债与资产匹配的合理性、负债获取的主动性、负债成本的适当性和负债项目的真实性,以实现资产负债的高效匹配。”李佩珈建议,要通过业务创新,使得资产业务和负债业务能形成有益联动,并促进核心稳定负债资金的形成,使更多资金以存款形式在银行账户留存。

李佩珈同时提出,特别是要把握居民资产配置从存款向理财产品迁移的新趋势,从传统存款立行转向金融资产立行,通过研发和管理丰富多样的理财产品,使客户资金能更多留存银行体系。

此外,专家强调,要强化风险防范能力,加强资产负债的动态匹配管理,统筹配置各类资产和负债的规模、价格、成本、风险、期限等,定期进行风险压力测试,确保资产负债管理的灵活性和适应性。

“在用好主动负债工具的同时,将同业负债比重限制在合理范围水平,加强客户行为分析银行间,不断提升存量资金的使用效率和负债精细化管理水平。”李佩珈表示。

本文源自金融时报

2020年我国页岩气产量同比增长超过30%(图)

央广网北京2月9日消息(记者吕红桥)据中央广播电视总台经济之声《天下财经》报道,我国页岩气迎来大发展。2020年我国页岩气产量同比增长超过30%,在国产气中的占比突破10%页岩气,成为国产天然气产量增长的主力军。机构分析,随着开采技术进步和投入增加,页岩气将成为我国油气产业新的增长点。

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我国页岩气产量2019年为153.8亿立方米页岩气,2020年则达到200.4亿立方米,同比增长高达30%。而整个“十三五”期间,页岩气产量更是增长了4.5倍。页岩气在国产天然气产量中的占比,也从8年前的0增长到10.52%。金联创分析师史真伟说,页岩气已经成为国产天然气增产的主力军。史真伟表示:“页岩气自2018年突破百亿立方米产量以来,2020年这一次突破是首次在国产气中占比超过了10%,而且当前我国页岩气产能已经居于世界第二位。产量8年翻了200倍,所以整个页岩气的增长速度是非常快的。”

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页岩气产量迅速提升,并不是页岩气田数量大幅增长带来的。目前为止,我国页岩气田数量仍然只有个位数,而且主要集中在西南地区,特别是四川、重庆等地,但这些气田的开采技术取得突破,投入也在加大,产量也因此大涨。史真伟介绍:“2020年,主力的生产气田并没有发生较大变化,但是气田的产量确实增长比较多。以我国的西南油气田为例,2020年页岩气产量是超过了100亿立方米的,相比于2014年来说,增长超过了近100倍。”

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我国常规天然气储量排在世界第13位,而页岩气储量却是世界第一,截止到2019年,累计探明储量就已经超过6.5万亿立方米。在天然气新增探明储量中,绝大部分也都是页岩气。史真伟预计,接下来页岩气将成为我国油气产业新的增长点。史真伟表示:“预计到‘十四五’末,国产气的产量要达到2500亿立方米,可以看到这期间其实还有很大一个缺口需要弥补。而在这期间,因为我国页岩气产量现在非常大,所以我觉得如果要进行很大的突破,主要应该依靠页岩气。”

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