All posts by XM

公募REITs试点，物流仓储、产业园项目受益(组图)

千呼万唤的公募REITs（不动产投资信托基金）终现破冰。4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布，启动基础设施领域的公募REITs试点的通知。

在应对疫情影响和经济下行压力的当下，公募REITs试点推出被认为正当其时。不过，在业内人士看来，此次对房地产利好的领域有限，仅涉及物流仓储、产业园等，但却是非常积极利好的信号。随着公募REITs落地，延展到写字楼、购物中心等传统商业地产以及住房租赁领域可以期待。

公募REITs试点，物流仓储、产业园项目受益

4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。（以下简称“《通知》”），正式启动基础设施领域的公募REITs试点工作。

在区域上，《通知》优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区等开展试点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，金融助力基建发展，将有助于相关城市发展和房地产的建设，有利于城市基本面的改善。

中信资本房地产部执行董事、国际金融地产联盟资产证券化与REITs专委会副主席张平分析认为，此次公募REITs试点仅限于基础设施领域，目前尚未涉及写字楼、商场、酒店、长租公寓等传统商业地产领域。而基础设施REITs和商业地产相关的基础资产类别涉及物流仓储、产业园以及数据中心。

张平进一步解释称，基建REITs试点，为物流仓储、产业园以及数据中心等领域在资本市场，提供了以实现优质资产为价值导向的有效金融通道。因为资产流动性大大增强，会使得更多的机构投资者增加投资公募，从而促进该领域的良性循环。

此外，张平还表示，公募REITs试点有助于优化资本结构，给业主方更多渠道的选择，同时会加速行业向以REITs为主导的产业链模式转变，从而助力吸纳更多社会资本的力量，加速投资和运营的市场化操作，以改善资本市场结构，去杠杆，稳增长。

有利于盘活存量资产公募，支持经济重启

对于上述《通知》的发布，北京大学光华管理学院副院长、金融学系教授，博士生导师张峥认为，这是中国REITs市场建设的一个里程碑式的事件，公募REITs试点对于中国不动产投融资体制改革具有重大意义。其重要性可以比肩注册制试点对于A股市场改革的意义。

张平也认为，基建REITs试点标志着不动产金融领域迈开了接轨国际资本市场的重要一步。

而戴德梁行北区估价及顾问服务部主管胡峰表示，《通知》从基础设施作为一个突破口，打开了中国公募REITs的大门。这与其他国家要传统的商业地产物业中开展REITs有很大不同，基础设施类资产需要利用REITs这样的长期型、权益类的资本盘活存量、降低负债率，形成良性投资循环，摆脱以往过度依赖信贷资金的困境。

“从短期来看，为应对疫情影响和经济下行压力，通过REITs市场可以盘活存量资产，支持经济重启；从长期来看，REITs市场建设将成为解决中国不动产投融资体制诸多结构性问题的破题之作，能有效填补中国资产管理市场的产品空白。”张峥表示，这个时点推出REITs试点正当其时。

吸引多方入场，资产质量是关键

REITs 即房地产信托投资基金，是房地产证券化的重要手段。最早集中在持有型房地产领域，现已广泛应用于无线通讯设施、港口、物流仓库、数据中心等基础设施领域。

公募REITs作为连接实体经济与资本市场的创新金融工具，可为普通居民提供投资基础设施、直接分享投资收益的新方式。与此同时，也有助于吸引社会资本参与基础设施投资，也是企业进一步打通新投融资对接的通道。事实上，在国外，REITs由于收益率较高且较为稳定成为投资者青睐的投资产品。

但是多年以来，我国发行的REITs产品都是类REITs，而非国际上流行的标准化REITs。虽然中国在REITs政策探索研究方面进行了推进和多种模式版本的摸索，但是多年以来公募REITs在多方呼吁下仍迟迟未出台。对此，张平认为是受到包括政策、法律、税收、定位、底层资产等诸多方面的影响。

早在2019年1月，上交所对外披露了当年的工作部署，其中一项重要的内容是进一步发挥债券市场直接融资功能，深化债券产品创新，推动公募REITs试点，加快发展住房租赁REITs。当时被市场认为，公募REITs在住房租赁领域首次取得突破。不过，此后并没有进展。

4月30日，《通知》一下发，就引起了与之相关行业的关注。毕竟公募REITs在资本市场已期盼多年。同时将建立众多投资人可参与的证券产品。其中，早在2005年就推动越秀房地产投资信托基金在香港联合交易所上市的越秀集团表示，将迎着公募REITs试点的政策东风，努力争取成为境内基础设施公募REITs的首批试点企业。

公募REITs试点将会吸引谁入场？张平称，REITs试点会吸引符合条件的优质资产的业主方、持有方参与进来。同时，吸引更多的房企以实现优质资产为前提进行开发建设及运营管理；吸引更多的资产管理公司打造自身更加专业的资产管理能力；吸引机构投资者及个人投资者参与，并且会带动估值、法律、税务等相关的第三方专业机构的积极参与。

从目前来看，试点将为公募REITs扫平道路，但也面临着挑战。张平称，与国际接轨的标准REITs市场是脱离主体信用评级，而依靠底层资产本身的质量来进行权益型投资，这也是真REITs的核心价值所在。因此，资产质量是否优质，是否具有持续稳定的现金流，是否具备可持续增长性，资产估值是否合理，资管团队的资管能力是否专业经得起考验等，这都将成为风险把控过程中重要的考量因素。

试点能否推广到写字楼、购物中心？

在很多房地产业内人士看来，这对于未来商业房地产领域来说是一个先行作用，也是一个非常积极利好的信号。

公募REITs在基础设施领域破冰之后，将来能否推广至商业地产，住房租赁？对此，张平表示，随着基础设施REITs试点的落地，延展到包括写字楼、购物中心等传统商业地产市场未来可期。

据张平介绍，根据国际金融地产联盟（IFFRE）资产证券化与REITs专委会发布的《疫情下商业不动产金融及证券化市场影响报告》数据显示，从中国香港和新加坡已发行REITs的市值来看，购物中心及写字楼这两类传统商业地产的资产类别均占比较高，是REITs底层资产的重要组成部分。

“而商业地产本身就是以产生持续稳定现金流为定义，与REITs的特性一脉相承。而住宅地产是以销售给散户作为收入来源，因此有着本质区别。所以未来公募REITs推广到商业地产，也符合‘房住不炒’的原则，会对房地产市场发挥健康积极的良性作用。”张平如是说。

不过，也有业内人士建议，公募REITs试点应尽快放开到住房租赁以及商业地产，为“租购并举”政策提供支持，也为传统房地产企业提供转型之路。毕竟此前曾有市场信号显示，公募REITs会在住房租赁领域突破。

另有业内人士认为，公募REITs试点更适宜在商业地产领域展开，再推行到基础设施领域。因为相比之下，基础设施运营和收益的难度大于商业地产。

新京报记者 袁秀丽

编辑 武新 校对 付春愔

举报/反馈

人民币汇率形成机制坚持市场化改革方向理解汇率的形成

胡敏 国家行政学院研究员

对于近期受中美贸易摩擦升级影响人民币汇率出现快速贬值态势，中国人民银行党委书记、银保监会主席郭树清日前表示这是市场情绪所致的短期波动，长期看，我国经济基本面决定人民币不可能持续贬值，投机做空人民币必然遭受巨大损失。

郭树清的话至少传递出三条信息：一是坚定不移深化人民币汇率形成机制改革。二是如今人民币汇率价格形成的市场化程度已经提高，不是谁说“操纵”就能够“操纵”。三是中国经济的基本面决定人民币市场汇率将不断向购买力平价靠近，人民币不可能持续贬值，如果投机做空人民币势必“飞蛾投火”。

就在5月29日，美国财政部决定，不将中国列为汇率操纵国。

笔者认为，郭树清的判断是有足够理由支撑的。

人民币汇率形成机制坚持市场化改革方向

理解人民币汇率的形成机制，首先要了解人民币走势的历史沿革。改革开放之后，人民币汇率经过了大致六个阶段：

一是改革开放初期的人民币汇率高估时期（1979—1980年）。从1973年起，世界进人浮动汇率时代，西方国家货币汇率频繁而大幅度地变动。而在我国国内，商品价格逐渐上涨，人民币对内价值下降，但此时，人民币的对外价值不但没有下降，反而上升。这时候，人民币汇率水平属于高估的，并严重妨碍了我国商品的出口。

二是内部贸易结算价时期（1981—1984年）。为鼓励出口、限制进口、加强外贸的经济核算和适应我国对外贸易体制的改革，从1981年起，我国实行两种汇率，一种是使用于非贸易外汇收支的对外公布的汇价，一种是使用于贸易外汇收支的内部结算价。内部贸易结算价定为1美元合2.8元人民币，它是按1978年全国平均出口换汇成本1美元合2.53元人民币加上10％的利润计算来的，直至1984年底停止使用。

三是人民币汇率不断贬值时期（1985—1994年）。1985年以后，我国外贸体制加快改革，人民币汇价改变以往只随外币浮动而变动的情况，根据我国对外经济发展需要进行调整，逐步起到调节对外经济的作用。这时候长期以来人民币汇率的高估以及内部贸易结算价的取消使得出口变得日趋艰难，为了支持出口，有利于其他对外经济发展的需要，人民币汇价依据全国出口平均换汇成本变化不断调低。期间，1986年7月5日，将1美元合3.20元人民币调至3.70元人民币；又于 1989年11月调为4.72元人民币；1990年12月调至5.21元人民币。从1985至1994年间，人民币汇率总体不断下跌，一直到1994年1月 1日汇率并轨前人民币与美元间汇价在1美元合5.05元人民币左右的水平。

四是人民币汇率小幅升值时期（1994-2005年）。1994年1月1日我国实施人民币汇率并轨改革，将双轨并行的5元人民币兑1美元的官方汇率与调剂中心10元至12元的调剂汇率并轨到8.7，事实上这是采取盯住美元的汇率安排。人民币官方汇率与外汇调剂价格正式并轨，我国开始实行以市场供求为基础的、单一的、有管理的浮动汇率制。企业和个人按规定向银行买卖外汇，银行进入银行间外汇市场进行交易，形成市场汇率。中央银行设定一定的汇率浮动范围人民币汇率，并通过调控市场保持人民币汇率稳定。此次汇改对稳定和发展当时的国内经济和战胜亚洲金融危机功不可没。汇率并轨后，我国外汇市场上的人民币汇率保持基本稳定，人民币兑美元的汇率基本稳定在l美元兑换8．28元左右。这一期间，我国对外贸易和利用外资呈平稳发展状态，国际收支连续10年出现双顺差局面。汇率稳中有升，基本平衡在达到1美元兑换8.07元附近。

五是人民币汇率走向浮动汇率制（2005年8月-2015年8月）。考虑到浮动汇率安排在应对外部冲击等多个方面优于固定汇率，能够避免固定汇率可能导致金融危机的国际传染和汇率制度的崩溃，我国宣布汇改并正式走向浮动汇率安排。2005年7月21日，我国对完善人民币汇率形成机制进行改革，人民币汇率不再盯住单一美元，而是选择若干种主要货币组成一个货币篮子，同时参考一篮子货币计算人民币多边汇率指数的变化，实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。应该说，这是严格意义上的人民币汇率形成机制的市场化改革，是以市场供求为基础。汇改后，人民币汇率从2005年开始基本呈现持续升值的趋势，最高在2014年初曾升至6.0406。2005年至2015年期间，央行数次调高汇率的日内波幅至中间价基础上的±2%，以期提升汇率的弹性，但中间价的形成未真正实现浮动。

六是人民币汇率走向更加弹性的浮动汇率制（2015年8月至今）。这就是2015年的“811汇改”。2015年8月11日，中国人民银行宣布调整人民币对美元汇率中间价报价机制人民币汇率，做市商参考上日银行间外汇市场收盘汇率，向中国外汇交易中心提供中间报价。这一调整使得人民币兑美元汇率中间价机制进一步市场化，在中间价的形成中引入市场供求因素，真正提升汇率的波动性，更加真实地反映了当期外汇市场的供求关系。自此后，即期汇率从汇改初期的6.2097贬值到2017年初的6.9557，再回升到目前的6.67左右。此次改革后，我们既增强了汇率弹性，又努力在提高汇率灵活性和保持汇率稳定性之间求得平衡，保持了人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。

人民币国际地位不断提高体现中国经济实力

近年来，人民币篮子汇率在全球货币中一直表现稳健，得到了国际社会广泛认可；市场主体和社会公众越来越适应人民币汇率的“能贬能升”，对于汇率波动的耐受度和接受度逐步上升和习惯了。

经过这么多年的汇改，我国政府为了提升人民币汇率决定的市场化程度，最终实现国际通行的浮动汇率制度，实现“清洁”浮动，这既有利于我国经济结构的转型升级，也有利于进一步融入经济全球化进程，增强国际国内对人民币币值的信心。但这个过程仍在推进还没有完成，所以郭树清说还要“深化人民币汇率形成机制改革”。

诺贝尔奖获得者蒙代尔关于汇率决定有著名的“不可能三角模型”。即，一个经济体的货币自主权、汇率稳定和资本自由流动之间三者难以兼得。在人民币实现资本项目可兑换及国际资本自由流动的前提下，既要保证我国货币政策的有效性，促进国内金融市场稳定和促进结构改革，又要防范外部风险输入和跨境资本投机性流出入对汇率市场的冲击。

中国央行在货币政策目标的关切内容上已从传统的通货膨胀扩展到“通货膨胀+资产价格”两个维度，在政策应对上从一般意义上的货币政策扩展到“货币政策+宏观审慎政策”的双支柱政策框架，并着力推进中国债券市场的对外开放等，尤其是人民币与多个国家和国际组织建立了结算货币关系。例如，2016年10月人民币也正式纳入国际货币基金组织的特别提款权（SDR）。

可以说，人民币的国际地位取得了长足进展。尽管为了循序渐进推进人民币汇率形成机制改革，特别是在稳币值、防风险和增弹性中，我们需要实施必要的、有节制的干预措施，以稳定对人民币波动的市场预期，但绝不是所谓的“汇率操纵”。事实上，在人民币日益国际化、市场化的进程中也“操纵不了”。至于能否敢赌“人民币持续贬值”而“做空人民币一把”以博取厚益，郭树清给出的明确信号就是“投机做空人民币必然遭受巨大损失”。

近期人民币汇率受中美贸易摩擦升级影响出现了短期波动是正常的。长期看，我国经济基本面决定人民币不可能持续贬值。理由就是中国仍是世界经济增长的最大引擎，具备极好的市场空间和增长潜力。随着经济发展质量的提升，人民币市场汇率将不断向购买力平价靠近。如果按照去年中国GDP是13万亿美元，增速是6.6%；美国GDP是20万亿美元，增速是2.9%，中国的人民币汇率的购买力平价趋向区间将从目前人民币兑美元的1:6.6向更有想象力的升值空间迈进。无疑，这是市场潜力的较量、经济韧性的较量和对人民币未来升值空间的预期。也就是说，短期博取小幅波动愿意投机风险可以，但从趋势上看，必然是“火中取栗得不偿失”的。（责任编辑 蒋新宇）

加息 食用油涨!房价涨！土耳其物价涨幅创20年来(组图)

不少国家的居民消费价格指数，也就是CPI持续飙涨，从水电煤气到生活必需品，几乎无一不在涨价，多国民众的生活都承受巨大的压力。

食用油涨！房价涨！土耳其物价涨幅创20年来新高

在土耳其伊斯坦布尔，一位59岁的小摊摊主道格鲁手里拿着已经不新鲜的芝麻饼，而这就是她一天的全部食物。道格鲁平时主要靠卖衣服赚钱，但随着土耳其的物价快速上涨，她的钱已经不够用了。

土耳其伊斯坦布尔小摊摊主德里耶·道格鲁：我从未经历过如此悲惨的生活。我去睡觉，醒来，价格就涨了。我买了一罐5升的食用油，花了40里拉。我再去买，就是80里拉。等我下次再去的时候，已经是100里拉了。

不仅是日常消费品，土耳其的房价近期也在上涨，不少学生因为租不起房子而无家可归。

数据显示，土耳其10月份CPI同比上涨20%，PPI同比上涨46%，创近20年来最大涨幅。

与土耳其一样，印度民众的生活也承受着巨大压力，不仅是食品价格，印度的汽油价格也在过去四个月快速飙升。

同样的情况也出现在了巴西。近一年来，巴西从水电煤气到出行就餐，价格无一不涨。在巴西最大城市圣保罗，成千上万民众走上街头，抗议当前物价飞涨。数据显示，在全国2.13亿人口当中，有1900万人面临饥饿。

飞涨的物价在各国接连发生，而低收入者们首当其冲。

中国人民大学国家发展与战略研究院经济学教授王孝松：通胀走高会对低收入者有一个更强的杀伤力，富人往往有抵抗通胀的资产，经济能力比较差的群体，工资会被通胀所侵蚀。所以，高通胀会带来贫富分化的进一步扩大。

世界各国一般使用居民消费价格指数CPI和工业生产者出厂价格指数PPI的增长率，来反映通货膨胀程度。

数据显示，2021年，全球有80多个国家和地区的通胀率创下近5年新高，今年全球整体的通胀率将达到4.3%，创10年来新高。其中，欧元区CPI在11月同比增长4.9%，为25年来最大涨幅。美国10月份CPI同比上涨6.2%，创31年来最大涨幅。

中国人民大学国家发展与战略研究院经济学教授王孝松：美元是世界货币，在世界范围内使用面广，美国的通胀会输出到世界，使世界各国也面临着通胀压力。事实上现在已经进入全球通胀的时段。

疫情以来全球通胀率一波三折

在全球疫情的席卷之下，通货膨胀率也处在不断变化之中。疫情以来，全球通货膨胀经历了哪几个阶段？又是哪些因素导致的？

以美国为例，疫情以来通货膨胀率的变化大致可以分为四轮。去年1月至5月，美国CPI同比增幅从2.5%下降至0.1%。去年6月至11月，这一数字从0.6%缓慢上升至1.2%。去年12月至今年5月，美国CPI同比增幅飞速上涨加息，从1.4%飙升至5%。6月以来，又从5.4%涨至6.2%，并一直维持在高位。

在美国得克萨斯州的阿灵顿，一家原本用来帮助低收入人群的食品救助站，如今也在持续涨价，这令本来收入就不高的民众压力更大。

导致食品店价格上涨的原因之一，就是缺少卡车司机和能源短缺。

截至11月23日，美国加利福尼亚州港口外海域排队的集装箱船，已增至93艘，创下历史新高。而在洛杉矶港和长滩港外，每艘船的平均等待时间也增加到18.6天，是两个月前的两倍。

此外，随着全球范围内“双碳”目标的推进，各国面临着大规模能源转型，也造成了能源供需的缺口，导致原油价格大涨。数据显示，布伦特原油在去年的收盘价为每桶51.72美元，截至今年11月，最高涨至每桶86.1美元，涨幅达66.47%。

疫情之下，为刺激经济恢复，以美国为代表的西方国家大规模释放流动性。从去年3月开始，美国采取了超强财政刺激计划和超宽松货币政策。

通胀加剧迫使多国央行加快货币紧缩步伐

通货膨胀给全球经济恢复带来压力。然而，在高通胀面前，各国的反应截然不同。一些国家的央行选择加息以应对通胀。但也有部分央行并没有采取紧缩政策，甚至还在降息。到底是为什么？目前的全球通胀现象将持续多久？

为了防止通胀进一步加剧和避免金融失衡，多国央行开始削减经济刺激措施。

11月25日加息，韩国央行宣布将基准利率从现行的0.75%上调至1%。11月24日，新西兰央行将基准利率上调25个基点。9月末，挪威央行也宣布上调基准利率。此外，包括俄罗斯、墨西哥、委内瑞拉、波兰、巴西在内，全球已有至少27个国家在今年先后加息。

在各国央行加息来应对通胀危机的同时，土耳其央行反而多次降息。

11月18日，土耳其将利率下调100个基点至15%。此后不到一周，土耳其里拉对美元汇率在一天内连续跌破12和13两个关口，创历史新低。今年2月，不到7里拉就可以兑换1美元，而现在却需要大约13里拉。不到一年间，里拉大幅贬值超40%。土耳其安卡拉更是爆发了抗议活动，示威者象征性地焚烧代表信用卡的纸张。

面对全球性的通货膨胀，欧洲央行行长却表示不愿加息。不久前，美联储主席鲍威尔也持同样的观点，他认为通胀是暂时的。不过，眼见美国通胀飙升的势头不减，鲍威尔也不得不改口。

近期在南非发现的新型变异毒株奥密克戎，再一次给全球经济增长带来不确定性，也给各国央行提出了新的难题。

中国社会科学院世界经济与政治研究所全球宏观经济研究室主任肖立晟：奥密克戎在一定程度上对全球经济增长造成干扰，但是不会改变全球经济整个周期的变化。全球高通胀，至少应该会持续到明年一季度。明年下半年，油价可能进入到下行轨道，油价作为通胀最重要指标，当它开始拐头向下的时候，全球高通胀应该是告一段落了。