过去十年，房主的财富大幅增加，但大部分收益流向了美国最富有的家庭。

随着房价飙升，十年来住房财富增加了 8.2 万亿美元，从 2010 年的 15.9 万亿美元增加到 2020 年的 24.1 万亿美元。

但中低收入家庭的收益份额较小。虽然财富积累的大部分（71%）流向了高收入者，但中等收入家庭仅占 26%，低收入家庭仅占 4%。

此外，一些大都市地区的房价升值如此之快，以至于新的低收入和中等收入买家被完全排除在市场之外。

凤凰城在 2021 年底结束了十年来的最大价格涨幅，涨幅为 275%。紧随其后的是亚特兰大、拉斯维加斯、佛罗里达州珊瑚角、以及加州的里弗赛德和圣贝纳迪诺镇，涨幅均超过200%。

NAR 首席经济学家劳伦斯·云 (Lawrence Yun) 表示：“这些不断上涨的房屋价值无疑对房主和房屋卖家有利。然而，随着这些市场的蓬勃发展，中等收入的工薪阶层面临着越来越难以承受的负担能力问题，令人遗憾的是，他们被定价在购房过程之外。”

拥有房屋的好处

拥有房屋通常是家庭财富的主要来源，它的好处是巨大的。

“拥有房屋仍然是建立长期财富的一种行之有效的方法，”云说。“房屋价值通常会随着时间的推移而增长，因此房主在支付首付并开始偿还抵押贷款后就开始了财富积累过程。”

例如，根据 NAR 的数据，如果你 10 年前以 162,600 美元的中位价购买了典型的单户住宅，那么你可能已经积累了 229,400 美元的住房财富。

尽管中产阶级住房拥有率总体下降，但在 NAR 的分析中，在 917 个都市区中，中等收入住房拥有者的数量增加了一半以上。为了确定哪些地区的中产阶级正在崛起，NAR 寻找了 2010 年至 2020 年间中等收入、自有住房增长最快的住房市场。研究人员将中产阶级家庭定义为收入超过地区收入中位数的 80% 至 200%。

在这十年中，中等收入家庭增加最多的 10 个城市是凤凰城、 奥斯汀、纳什维尔、达拉斯、休斯顿、亚特兰大、奥兰多、俄勒冈州波特兰、西雅图和坦帕。

“在这些不断增长的市场中，中等收入家庭的价格升值幅度惊人，”Yun 说。“鉴于这些地区的快速迁移和强劲的就业增长，我预计这些市场将继续看到令人印象深刻的价格上涨。”

中低收入买家面临的挑战

但也有几个大城市的中产阶级家庭在过去十年中有所下降。其中包括纽约、洛杉矶、芝加哥、波士顿、底特律和费城。

在房价快速上涨的这些城市和其他城市，中低收入买家难以进入市场。

NAR 研究发现，到 2020 年，低收入房主在所有房主中所占的比例较小，仅为 27%，低于 2010 年的 38%。

虽然在过去十年中中等收入房主的数量有所增加，但他们在 2020 年的房主中所占的比例较小，为 43%，低于 2010 年的 45.5%。

高收入房主的比例从 2010 年的 16.4% 上升至 30%。与 2010 年相比，2020 年高收入家庭增加了 1110 万户。

德克萨斯州普莱诺的房地产经纪人、达拉斯 Dave Perry-Miller Real Estate 的经纪人助理莱斯利·鲁达·史密斯 (Leslie Rouda Smith) 说：“房屋所有权在很多方面都带来了回报，并且可以作为实现金融稳定的重要组成部分。现在，我们必须专注于增加获得安全、负担得起的住房的机会，并确保更多的人能够开始积累和传递拥有住房的收益。”

天价房地产价格使越来越多的房主“拥有资产”

这意味着他们至少拥有房产 50% 的股权，或者换句话说，他们所欠房屋的金额不超过房产市场价值的一半。

根据房地产数据公司 Attom 的一份报告，截至 2021 年最后一个季度，有 42% 的有抵押贷款的住宅物业被认为是资产丰富的。 这比 2020 年第四季度的 30% 有所上升。

Attom 首席产品官托德·泰塔 (Todd Teta) 表示：“随着房价不断上涨，住宅物业中的资产也不断上涨，以至于全国近一半的抵押贷款支付者发现自己处于资产丰富的领域。”

据 Attom 报道，只有 3% 的贷款严重不足，在这种情况下，房主所欠的贷款至少比房屋价值多 25%。

房屋净值的上升表明房地产市场的实力和稳定性，即使价格上涨至平流层。报告称，去年底，富豪住宅与严重处于水下的住宅数量之比为 13 比 1。

Teta 表示，虽然没有人确定繁荣可以持续多久，但强劲的股票前景对经济和房主都是有利的。

他说：“目前，房主们做的很好，因为他们藏在家里的财富不断增长。”

房价大幅飙升

去年，全国大部分地区的房价中位数远高于 300,000 美元，典型房价飙升超过 10%。 报告称，这些上涨的价格有助于扩大房主所欠抵押贷款与房产价值之间的差距。

南部和西部地区的股权丰富的房屋比例增幅最大。

田纳西州的抵押房屋比例从第三季度的 41.4% 上升到第四季度的 47.2%，增幅最大的是北卡罗来纳州、内华达州、乔治亚州和亚利桑那州。

股票最富有的城市是德克萨斯州的奥斯汀，70.6% 的抵押贷款持有人拥有丰富的股票，其次是爱达荷州的博伊西、加利福尼亚州圣何塞、华盛顿州斯波坎、和犹他州盐湖城。

根据该报告，拥有最少资产丰富房产的城市包括密西西比州杰克逊市、路易斯安那州巴吞鲁日和堪萨斯州威奇托，那里只有 17% 的房屋拥有丰富资产。这三个城市的抵押贷款严重不足也是最多的。

报告称，在南部和中西部，严重处于水下的房产比例下降幅度最大。

密西西比州的抵押房屋的降幅最大，从第三季度的 17.7% 下降到第四季度的 12.2%。紧随其后的是缅因州、爱荷华州、西弗吉尼亚州和阿肯色州。

在一些州，房屋比例有所上升，包括怀俄明州，环比从 11.5% 上升至 14.3%，其次是康涅狄格州、亚利桑那州和犹他州。

去年大多数美国城市的房价都出现了两位数的增长

去年底，美国三分之二的大城市的房价上涨了两位数，但与 2021 年初相比有所放缓。

根据全国房地产经纪人协会的一份报告，在跟踪的 183 个都市区中，67% 的房价中值在第四季度实现了两位数的增长，低于上一季度的 78% 和上一季度的 94%。

第四季度房屋中位价为 361,700 美元美国房价，同比增长 14.6%。 但与第三季度相比，增长速度仍然较慢，当时中值价格同比上涨 15.9%。

随着房价和抵押贷款利率的持续上涨， 买房变得更加困难。首付为 20% 的典型现有单户住宅的每月抵押贷款支付额比一年前增加了 201 美元，达到 1,240 美元。这大约是家庭收入中位数的 17%。

NAR 首席经济学家劳伦斯·云 (Lawrence Yun) 表示：“随着房价继续攀升，尽管没有今年早些时候那么快，上一季度购房者的情绪并未得到缓解。价格上涨表明卖方市场，有大量热切的买家和非常有限的供应。”

价格上涨最快的地方

报告显示，南方是第四季度价格增长的佼佼者，价格同比上涨 17.9%。

阳光地带和山区各州的城市房价涨幅最大。佛罗里达州蓬塔戈尔达的房价上涨了 28.7%，是一年前最大的房价涨幅。紧随其后的是佛罗里达州的奥卡拉。德克萨斯州奥斯汀、凤凰、 德克萨斯州丹尼森、亚利桑那州图森、拉斯维加斯、犹他州奥格登、盐湖城和爱达荷州的博伊西，都比去年同期增长了 24% 以上。

最昂贵的城市变得更加昂贵，前 10 名最昂贵的城市中有 9 个出现了两位数的飙升。

第四季度房价最高的城市仍然是加利福尼亚州圣何塞，房价中位数为 1,675,000 美元，比上年上涨 19.6%。紧随其后的是旧金山，中位价为 1,310,000 美元，加利福尼亚州阿纳海姆市中位价为 1,150,000 美元，夏威夷檀香山市区中位价为 1,054,500 美元。

其他十大最昂贵的国内市场是圣地亚哥。洛杉矶、科罗拉多州博尔德、西雅图、佛罗里达州那不勒斯和纽约长岛。

有 20 个城市的买家需要超过 100,000 美元才能支付 10% 的首付，高于上一季度的 17 个市场。其中一些城市包括最昂贵的城市，以及俄勒冈州的波特兰、波士顿、纽约市、康涅狄格州斯坦福德、内华达州里诺和华盛顿特区。

另一方面，在其他 81 个销售价格中位数至少为 267,700 美元或更低的市场中，一个家庭只需不到 50,000 美元就能买得起房。这比上一季度的 83 个城市略有下降。

有 12 个城市的房屋销售价格中位数低于 16 万美元，一个家庭通常需要不到 3 万美元购买房屋。这些地区包括伊利诺伊州的皮奥里亚、爱荷华州达文波特、爱荷华州滑铁卢、俄亥俄州扬斯敦、宾夕法尼亚州伊利、纽约宾厄姆顿、和纽约的埃尔迈拉。

“好消息是，随着更多房屋上市，房价应该会在 2022 年晚些时候开始正常化，”Yun 说。

去年曼哈顿房地产价格接近历史新高

曼哈顿房地产又回来了，而且正在蓬勃发展。2021 年，价格接近历史高位，销售额高于三十多年来的水平。

在大流行开始时受到重创。价格下跌 ，销售活动放缓。但根据经纪公司 Douglas Elliman 和估价师 Miller Samuel 的一份报告，曼哈顿在 2021 年强势回归，合作公寓和共管公寓的销量是 32 年来最多的，几乎是 2020 年的两倍。

2021 年公寓或合作公寓的中位销售价格比前一年上涨 7% 至 1,125,000 美元，这是该报告 32 年历史上的第二高价格。曼哈顿房价在 2017 年达到 1,140,000 美元的峰值。

Miller Samuel 总裁兼首席执行官乔纳森·米勒 (Jonathan Miller) 表示，强劲的表现表明人们对这座城市的生活感觉更好。

米勒说：“2021 年开始时疫苗的采用率很高，这发出了一个信号，表明在这座城市是安全的，并且销售开始腾飞。”

他指出，该市的房地产市场比郊区的情况落后了大约六到九个月。“这座城市现在正在做郊区之前所做的事情，这是繁荣，”米勒说。

但与全国各地库存量创历史新低的市场不同，曼哈顿的库存量符合历史标准，有 5.3 个月的房屋供应量。

然而，米勒预计这种供应水平不会持续下去。推动了曼哈顿的高销售活动争分夺秒 锁定较低的抵押贷款利率上涨之前 进一步。

“2021 年创下了许多销售记录，但办公大楼仍有三分之二空置，”他说。 “市场预计会收紧，而这是在我们看到更多上班族返回之前。2022 年将是销量大增、竞购战份额增加、挂牌库存急剧下降和价格上涨的一年。”

竞标战卷土重来

米勒说，曼哈顿“Covid 折扣”和“大流行定价”的日子已经一去不复返了。

Zillow 的数据显示，去年曼哈顿的房价涨幅比奥斯汀或博伊西等炙手可热的房地产市场更为温和，后者的中位价格同比分别上涨 40% 和 30%。

报告称，从 2017 年到 2020 年，曼哈顿的房价一直在走低或升值幅度不大。进入大流行，市场的高端变得疲软。

“然后我们在市场冻结后出现了这种意想不到的繁荣，”他说。“现在市场的高端已经远远领先于疫情大流行前。”

报告称，在过去十年中，较大且价格较高的公寓（四居室或以上）的销售额增长速度是任何其他规模公寓的两倍或更高。

“造成这种情况的驱动因素是，收入越高，流动性就越大，而高端市场的流动性也更大，因为这些买家和卖家比低工资收入者更具流动性，对他们来说，经济影响大流行的惩罚要严重得多，”米勒说。

米勒说，以竞标战衡量的竞争正在加剧。

米勒说：“曼哈顿市场有一个强度，但不是我们在郊区看到的水平。”

据米勒称，截至今年年底，曼哈顿的竞购战数量已超过 9%。

“典型的金额是 5% 到 7% 的交易有竞价战。2015 年的最高值为 31%，”他说。“纽约各地的竞标战正在缓慢升级。预计销量会很大，库存将无法跟上。这将推高今年的价格。”

在这些城市买房比租房更实惠

在美国各地，租金上涨得如此之快，以至于在许多城市，买房比租房更实惠，即使 房屋销售价格天价 。

根据一份报告，1 月份全国租金中值同比上涨 19.8%，连续第八个月实现两位数增长。上个月全国租金中位数为 1,789 美元。

首席经济学家 Danielle Hale 说：“美国的租赁市场不仅仅是弥补失去的时间。” 与疫情大流行爆发之前的 2020 年 1 月相比，租金现在上涨了 21%。

1 月份租金涨幅最大的是佛罗里达州的迈阿密、劳德代尔堡和西棕榈滩地区，1 月份的租金中位数为每月 2,895 美元，比去年上涨 52.4%。迈阿密现在是美国第五大租金昂贵的地方，仅次于加利福尼亚的几个城市：圣何塞、圣地亚哥、洛杉矶和旧金山。

该报告发现，在美国 50 个最大的城市中，有一半以上的城市比租用类似大小的单元房的每月成本更实惠。

尽管随着租金和购房成本的上涨，许多寻找负担得起的地方的人感到陷入困境和艰难的境地，但许多因素可能会使负担能力规模有利于今年首次购房的人，黑尔说。预计租金将在 2022 年超过待售挂牌价格的增长，并且已经在各种规模的租金中加速增长。此外，她说，调查数据显示，大多数房东计划在今年进一步提高他们要求的租金。

哪里买比较好

报告发现，从全国房价和租金中位数来看，每月的租房成本仍然比拥有首套房便宜一些。

但根据的数据，在 50 个最大的城市中，有 26 个城市的每月购买首套房的成本平均比 1 月份租房低 20.6%（或 323 美元）。

购买在阿拉巴马州伯明翰最为有利，那里购买入门房的成本比 1 月份的租房成本低 44.3%。紧随其后的是克利夫兰、匹兹堡和圣路易斯。

佛罗里达州的两个城市，坦帕和奥兰多出现了 1 月份最快的年度租金增长。在奥兰多，买房比租房少 27.1%，在坦帕，买房少 25.5%。

仅仅因为在城市买房更好并不意味着房价也没有强劲增长，通常两者兼而有之。报告称，在前 10 个最青睐购买的市场中，有 8 个在过去一年中购买首套房和租房的月度成本均有所增加。

租房或买房的决定最终取决于个人情况，包括地点、财务状况以及买家打算在家中居住多长时间。

此外，在许多市场上，买房说起来容易做起来难，因为要购买的房屋库存处于历史最低水平。

随着抵押贷款利率继续攀升，时间在流逝。黑尔说，那些希望在 2022 年购买第一套房子的人现在比今年晚些时候更有可能找到更低的成本。但预计库存要到今年春天晚些时候才会有所改善。

哪里租房比较好

报告称，鉴于一些主要城市的房价暴涨，在许多地方，租房比投入高价、竞争激烈的住房市场更实惠。

1 月份，在 50 个最大的都市区中，有 24 个的平均每月购买成本比租房成本高出约 25%，即多出 536 美元。

德克萨斯州奥斯汀是 1 月份租房比买房最有利的城市。根据分析，在奥斯汀购买首套房的每月付款比租房高出约 76%，即多出 1,346 美元。紧随其后的是纽约。旧金山、圣荷西、西雅图、波士顿、丹佛、纽约州罗切斯特、俄勒冈州波特兰和洛杉矶。

在这十大青睐租房的城市中，购买首套房的月供平均为 41.6%，即比租金高出 978 美元。这些地方的待售首发房屋包括高于全国平均份额的公寓，以及更昂贵的房主协会费用。

“决定何时从租房过渡到首次购买在很大程度上取决于生活阶段，”黑尔说。 “对于像 Z 世代这样可能在 Covid 期间为了省钱而搬家的年轻美国人来说，在大型科技城市租房可以提供灵活性和相对负担能力，即使这些地区的租金正在回升。”

买房有多难疯狂的房地产市场？

买房有多难疯狂的房地产市场 ？很大程度上取决于你的收入以及你居住的地方有多少房屋待售。

纪录的高价格和创纪录的低库存根据全国房地产经纪人协会的一份新报告，NAR 高级经济学家、预测主管和该报告的主要作者 Nadia Evangelou 说：“由于供应有限，负担能力的问题变得更大。工资可能已经上涨，但远不及房价的步伐。”

全国范围内，自 2019 年底以来， 房价已上涨约 30%，因此典型的房屋成本比大流行前高出约 80,000 美元。与此同时，截至去年 12 月底，库存降至约 100 万套待售房产的历史新低。

NAR 发布了一份报告，研究了创纪录的高房价和创纪录的低库存如何影响人们买房的能力。研究发现，不断上涨的价格已经限制了买家可以买到的房屋数量，但买家的选择更少，因为可供出售的房屋数量明显减少。这使得购房者，尤其是美国黑人，越来越难以拥有房屋。

Evangelou 说，研究人员查看了数据，其中包括大约 500,000 个房源的库存，以检查高价格和低库存对收入等级、地点和种族的可负担性的影响。

谁被挤出市场？

Evangelou 说，受高价格和低库存影响最严重的购房者是收入在 50,000 至 75,000 美元之间的购房者。报告发现，这些买家的最高可负担房屋价格为 325,110 美元，自疫情爆发前以来，他们能够负担得起的房源份额下降了 6% 。

研究人员还发现，与 2019 年相比，这些潜在买家能够负担得起的房源数量减少了 63%。

年收入在 75,000 至 100,000 美元之间的购房者也受到伤害。报告发现，这一群体的最高房价为 433,480 美元。研究人员通过做出一些假设来确定这些价格，包括买家不会将超过 30% 的收入用于住房，并且购买是通过 30 年期固定利率抵押贷款融资的。

考虑到这个价格门槛，这个收入阶层的购房者有能力购买全国 51% 的待售房屋，或者该报告考虑的近 50 万套待售房屋中的 245,300 套。2019 年，同样的买家可以买得起 58% 的待售房屋。在疫情大流行期间，这一收入组的家庭的负担能力下降了 7%。

随着价格范围内的更多人争夺较小的房屋群，价格上涨。这使得房屋竞争更加激烈。对于全国 75,000 美元至 100,000 美元的收入群体，每 65 个家庭只有一个可用房源。报告称，与 2019 年每 24 户家庭的一个房源相比，这是一个巨大的变化。

Evangelou 说：“与疫情大流行前相比，我们已经看到可负担性有所下降。这就解释了为什么现在房地产市场竞争如此激烈。”

位置是关键

在哪里买房也很重要。

对于收入在 50,000 美元至 75,000 美元之间的购房者，在全国范围内，每一个可负担的房源就有 125 个家庭。但在一些库存较多的城市，潜在竞争者数量减少，可负担性提高。

爱荷华州得梅因市的待售房屋数量最多，每 78 户家庭就有一处可负担房屋。紧随其后的是底特律、乔治亚州奥古斯塔、俄亥俄州扬斯敦和宾夕法尼亚州斯克兰顿。

在另一端是买家负担能力最差的地方。报告发现，对于年收入在 75,000 至 100,000 美元之间的购房者来说，购买房屋最少的城市是圣何塞，那里每 3,528 户家庭就有一套经济适用房。紧随其后的是加利福尼亚州的千橡市和文图拉。圣地亚哥、洛杉矶、西雅图、旧金山、盐湖城和奥斯汀。

有些城市的负担能力因疫情而有所改善，例如旧金山、圣何塞和华盛顿特区。在这些地方，较高的收入加上较低的抵押贷款利率和比其他城市更慢的价格上涨有助于使住房更加负担得起。但是，即使一些买家可以买得起更大份额的房屋，但由于库存量创历史新低，可供选择的选择也越来越少。

例如，与 2019 年 12 月相比，旧金山收入在 100,000 美元至 125,000 美元之间的家庭现在可以购买的房屋数量减少了 180 套。对于收入在 125,000 美元至 150,000 美元之间的家庭来说，与大流行之前相比，可购买的经济适用房减少了约 300 套。

首席经济学家 Danielle Hale 说：“总的来说美国房价，工资的增加使买家更能负担得起住房。但由于过去几年库存减少，尽管工资上涨，但如今大型科技市场的买家实际上能买得起的房屋数量比两年前要少。”

按种族划分的负担能力

报告还发现，美国存在着持续的种族住房差距。自 2017 年以来，美国白人的住房拥有率一直保持在70%以上，而美国黑人的住房拥有率仅略高于40%。

黑尔说：“对于一些种族和族裔群体来说，低库存的挑战尤其严峻，他们在拥有住房方面面临着更大的障碍，这主要是因为整体收入较低。”

为了研究不同种族的家庭负担能力，研究人员创建了一个量表，与白人家庭相比，黑人、西班牙裔和亚裔家庭在高收入阶层中所占比例较小。

目前挂牌待售的房屋中，约有一半是收入至少为10万美元的家庭能够负担得起的，各个城市的负担能力差异很大。但在全国范围内，35%的白人家庭收入超过10万美元，而只有20%的黑人家庭收入超过10万美元。

在南卡罗来纳州查尔斯顿或康涅狄格州布里奇波特等一些城市，负担能力差距甚至更大，白人家庭购买房屋的可能性是黑人家庭的两倍多。

NAR 首席经济学家劳伦斯·云 (Lawrence Yun) 说：“与此同时，价格合理的市场仍然提供了实现房屋所有权的机会，因为价格合理的库存是合理的。”

根据分析，俄亥俄州阿克伦市是黑人购房者最负担得起的城市。收入低于 75,000 美元的家庭（占当地黑人家庭的 77%）有能力购买近 72% 的房源。其他黑人购房者负担能力很强的城市是，俄亥俄州扬斯敦、德克萨斯州麦卡伦、巴尔的摩和田纳西州孟菲斯。

报告发现，西班牙裔购房者最负担得起的城市是俄亥俄州的托莱多，其次是扬斯敦、阿克伦和巴尔的摩。

“过去两年房地产财富增长相当可观，”云说。 “然而，由于持续的库存短缺和利率上升，除非有大量住房供应，否则获得住房将变得特别具有挑战性。” 返回搜狐，查看更多