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21世纪资管研究院研究员万倩倩 实习生王云杉房企评级下调趋势仍在继续。10月20日，惠誉下调建业地产长期外币发行人评级至“B+”，展望维持“负面”，穆迪也下调建业地产企业家族评级至“B1”，展望维持“负面”。中诚信国际将朗诗集团评级展望由稳定调整为负面，此外，惠誉评级宣布，该机构于2021年10月15日将其《企业评级标准行业指导增编（征求意见稿）》敲定为最终版本后，将29家中国房地产开发商列入评级标准观察名单。

华人置业公告称出售佳兆业4800万美元票据，预计亏损2.25亿港元，中国华融股东大会审议并批准实施华融证券股权转让项目，泛海控股转让民生证券1.96亿股被申请仲裁等重大公司事件需要关注。

另一方面，近期监管层面也接连对房地产行业释放有关态度。银保监会表示，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，保持房地产金融监管政策的连续性、稳定性，同时也表示在贷款首付比和利率上支持首套房购房者。

应投资者需求，从本期起预警内参增加债券价格异动内容，敬请关注。

重点关注：1.建业地产：穆迪、惠誉下调建业地产主体信用评级

10月20日，穆迪投资者服务公司宣布将建业地产的企业家族评级由“Ba3”下调至“B1”，并将该公司的高级无抵押债务评级由“B1”下调至“B2”，主体评级展望维持“负面”。穆迪指出，评级下调反映了受制于严峻的市场环境，建业地产的融资渠道趋紧，经营和财务灵活性有所减弱。展望维持“负面”则反映了穆迪预计，建业地产未来6-12个月的合同销售额将出现下滑，且在当前地产行业融资趋紧的环境中，该公司能否以合理的融资成本减轻对离岸债务资金的依赖亦存在确定性。尽管建业地产在今年下半年拥有约688亿元的可销售资源，但穆迪预计，消费者情绪疲软仍将导致其未来6-12个月的合同销售额出现下滑，并削弱其经营现金流和利润率，进而导致流动性恶化。同时，建业地产通过离岸债券市场融资的能力也有所减弱。此外，虽然建业地产的土地储备足以支持未来3-4年的运营，但如果债务资本市场的疲软持续，公司的经营和财务灵活性也将受到损害。尽管如此，建业地产仍保持着充足的流动性，穆迪预计其持有的现金和经营现金流足以支付其未来12-18个月的短期债务和土地出让金。

10月21日，惠誉评级宣布将建业地产的长期外币发行人违约评级从“BB-”下调至“B+”，展望维持“负面”，并将该公司的高级无抵押评级和未偿高级无抵押美元票据评级从“BB-”下调至“B+”，回收率评级为“RR4”。评级下调反映了建业地产的业务下滑，融资渠道受限，且高度依赖离岸债券资金。展望“负面”则反映了惠誉的观点，即在地产市场降速的情况下，该公司能否维持稳定的销售回款存在不确定性，可能对其业务和财务状况产生影响。

2.华人置业：出售佳兆业4800万美元票据，预计亏损2.25亿港元

华人置业公告称，已通过场外交易出售本金总额4800万美元票据，票据发行人为佳兆业集团控股有限公司。此次出售票据共为两笔，一笔是2024年到期的9.375厘的优先票据，还有一笔是2025年到期的11.7厘优先票据，两笔票据共回笼本息2037.74万美元。随着此次出售完成，华人置业手里还剩下17.7亿美元的佳兆业票据。预期集团将因出售事项而于截至2021年12月31日止年度的损益内录得已变现亏损约2.25亿港元。出售事项为集团提供即时流动资金，让该集团重新分配所得款项，迎接可能出现的其他再投资机遇。所得款项将初步用作一般营运资金惠誉惠誉，并于机会来临时用作再投资。

3.中国华融：股东大会审议并批准实施华融证券股权转让项目，批准发行普通金融债券

10月21日，中国华融公告称，在年度股东大会上审议并批准实施华融证券股权转让项目，审议并批准延长二级资本债券决议有效期，同时，批准发行普通金融债券，其他议案审议投票结果如下：此外，公告还显示，应本公司要求，本公司股份自2021年4月1日上午九时正起已于香港联交所暂停买卖，待本公司满足复牌条件，并将继续暂停买卖，直至进一步通知。本公司将适时进一步刊发公告。

4.“18豫能化MTN005”持有人会议：拟审议先行兑付50%本金，剩余本金展期1.5年议案

河南能源化工集团有限公司公告称，“18豫能化MTN005”债券持有人会议拟于10月26日召开，审议《河南能源化工集团有限公司2018年度第五期中期票据 2021 年第一次持有人会议议案》。议案概要：关于同意发行人先行兑付50%本金及全额利息，剩余本金展期1.5年，展期期间利率保持不变，按年付息，到期一次还本，最后一期利息随本金一并支付的议案。如本议案获得通过，发行人将先行兑付本期中期票据 50%本金及全额利息，剩余本金延期兑付。本期债券发行总额20亿元，票面利率6.98%，到期日为2021年11月2日。

5.朗诗集团：中诚信国际将朗诗集团评级展望由稳定调整为负面

10月21日，中诚信国际公告，决定将朗诗集团股份有限公司的评级展望由稳定调整为负面，维持其主体信用等级为AA；维持“19朗诗01”、“19朗诗02”的债项信用等级为AA。中诚信国际关注到，受境内房地产行业调控政策及海外疫情等因素的影响，朗诗集团盈利能力自 2020年以来下滑趋势明显，其盈利能力已处于较低水平。截至公告出具日，朗诗集团境内信用债余额为11.84亿元，其控股子公司朗诗绿色地产有限公司发行的境外美元债余额为4亿美元，且大部分将于一年内到期/回售。考虑到朗诗集团除上市公司外可动用货币资金较为有限，以上情形均对其资金平衡带来了考验。

6.中诚信国际：跨周期调节下专项债发行进度加快，土地出让遇冷或加大地方财政压力

中诚信国际研究院认为，在“专项债需在11月底前发行完毕，不再为12月预留额度”的政策约束下，四季度发行将有所放量，在提供借新还旧支持的同时，将以更大力度聚焦重点领域及重大项目建设。此外，在地产严调控基调下，房地产企业资金压力加大，地方土地出让尤其是中西部地区和三四线城市的土地出让受影响较大，或进一步加大地方政府收支矛盾，依赖土地财政的专项债项目和模式将受到更多挑战，需持续关注其潜在风险。

7.鑫苑置业：惠誉将鑫苑置业长期外币发行人评级下调至“RD”，后上调至“CC”

10月20日，惠誉评级宣布，基于鑫苑置业有限公司所完成的交换要约，将该公司的长期外币发行人违约评级从“C”下调至“RD”（限制性违约）。随后基于较高的违约风险，将该评级上调至“CC”。同时，惠誉确认其高级无抵押评级、未偿债券评级及相应的回收率评级为“C/RR5”。当前评级反映了鑫苑置业的流动性紧张，融资渠道薄弱，未来12个月有大量离岸债券到期。鉴于合同销售状况疲软，鑫苑置业可能无法使用内部现金流来偿还到期债券，而其资本市场融资渠道仍旧受限。此外，该公司近期将审计事务所由安永更换为众联香港，并继续推迟公布2020年经审计的财务数据，这将使评估该公司的信用指标变得更加困难。

关注：8.荣盛控股被北京三中院列为被执行人，执行标的约6.82亿元

近日，中国执行信息公开网新增一条被执行人信息，荣盛控股股份有限公司被北京市第三中级人民法院列为被执行人，执行标的为681,801,980元，案号为（2021）京03执1750号。

9.泛海控股转让民生证券1.96亿股被申请仲裁

泛海控股股份有限公司公布，公司近日收到上海仲裁委员会送达的仲裁通知书，内容有关杨延良以及实际控制人未按约定办理民生证券1.96亿股股份(对应股权转让款3亿元)交割手续为由，向上海仲裁委员会提出仲裁申请。

10.中国信达：福建分公司违规收购金融机构非不良资产等被罚350万元

中国银保监会福建监管分局发布了一张罚单，剑指中国信达资产管理股份有限公司福建省分公司。罚单显示，中国信达资产管理股份有限公司福建省分公司主要违法违规事实（案由）为违规收购金融机构非不良资产、收购非金债权未切实履行尽职调查工作职责。针对上述违法行为，中国银保监会福建监管分局对中国信达资产管理股份有限公司福建省分公司处罚款350万元；对相关负责人林锋给予警告，并处10万元罚款；对胡宏鹏、陈娟给予警告，并处5万元罚款；对林珊、张晓文给予警告。

11.中民投：新世纪评级终止中民投公司债券信用评级，因缺乏所需资料

上海新世纪评级公告称，根据中民投公司债券的跟踪评级安排，新世纪评级应在债券存续期内进行跟踪评级。但2019-2021年，中民投连续三年未能披露上一年度财务审计报告。截至目前，中民投仍无法提供跟踪评级所需资料。根据相关规定，新世纪评级决定终止中民投公司公开发行公司债券信用等级，自本公告日起不再为其债券提供跟踪评级服务。

12.云南国有金融资本投资管理有限公司董事长周佳被查

10月21日，据清风云南，据省纪委监委驻云南金控集团纪检监察组、文山州监委消息：云南国有金融资本投资管理有限公司党支部书记、董事长周佳涉嫌严重违纪违法，目前正在接受省纪委监委驻云南金控集团纪检监察组纪律审查；经云南省监委指定文山州监委管辖，文山州监委指定广南县监委管辖，目前正在接受监察调查。

13.浙文影业：公司及相关人员收到浙江证监局警示函

浙文影业公告，经查，公司存在未及时审议并披露关联方借款事项、未及时审议并披露购买理财产品事项、董事会会议程序瑕疵等问题。浙江证监局决定对公司及蒋国兴、缪进义、王玲莉、邹国栋分别采取出具警示函的监督管理措施，并记入证券期货市场诚信档案。

14.安信信托所持大童保险逾32%股权流拍

据澎湃新闻报道，10月21日，上海金融法院公开拍卖的安信信托股份有限公司持有的大童保险销售服务有限公司32.98%股权一拍结束。此次拍卖已流拍，仅1人报名，流拍原因为无人出价。不过，此次股权拍卖围观者达22425人。

1.银保监会：千方百计保证煤电、煤炭、钢铁等生产企业的合理融资需要

10月21日，银保监会首席检查官王朝弟表示，将千方百计保证煤电、煤炭、钢铁、有色金属等生产企业的合理融资需要，督促银行保险机构对符合支持条件的煤电、煤炭、供暖等企业和项目给予合理的信贷支持。在建立快速响应机制的同时，开辟绿色通道，提供及时的金融服务，同时指导银行保险机构积极配合地方政府，支持像山西、陕西、内蒙、新疆等煤炭主产区或作用重点的煤炭企业，包括发电企业，电煤的支持供应和资金需求。

2.银保监会：坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，保持房地产金融监管政策的连续性、稳定性

10月21日，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示，下一步，银保监会将继续贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，持续落实好房地产长效机制，指导银行保险机构准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产金融监管政策的连续性、稳定性，促进房地产市场平稳健康发展。

3.云南财政：将符合债券资金安排的项目优先通过统筹债券资金安排

10月21日，财政部官网披露《云南财政坚持“严”字当头 坚决把过紧日子财政方针落到实处》一文。文中指出：严格财务管理。严格新增资产配置管理，与资产存量情况挂钩，严格控制和执行资产配置标准。坚持严统，推进资源整合。一是加强四本预算统筹衔接，按照20%的比例统筹省本级政府性基金收入调入一般公共预算，国有资本经营预算调入一般公共预算的比例不低于35%，将符合债券资金安排的项目优先通过统筹债券资金安排。加强上级转移支付与本级预算项目的统筹。二是加大存量资金清理。三是加大支出项目整合力度。积极优化年初预算安排的项目，加强同一领域支出项目的清理整合力度，对基建投资、科技资金等切块管理的资金，加强与其他财政资金的统筹协调，其他财政资金可不再安排或减少安排。

4.银保监会：前三季度共处罚机构2369家次，罚没合计19.26亿元

国新办21日就三季度银行业保险业数据信息暨监管重点工作有关情况举行发布会。银保监会首席检查官王朝弟表示，前三季度银保监会共处罚机构2369家次，罚没合计19.26亿元，处罚责任人员3641人次。

5.惠誉：基于评级标准更新，将29家中国房企列入评级标准观察名单

10月20日，惠誉评级宣布，该机构于2021年10月15日将其《企业评级标准行业指导增编（征求意见稿）》敲定为最终版本后，将29家中国房地产开发商列入评级标准观察名单（UCO）。UCO状态表明上述企业的评级可能因评级标准修订而发生变化。被列入UCO的发行人完整名单如下：1. 首创华星国际投资有限公司 2. 北京首都创业集团有限公司 3. 北京首都开发控股(集团)有限公司 4. 北京鸿坤伟业房地产开发有限公司5. 中国奥园集团股份有限公司 6. 中国金茂控股集团有限公司 7. 中骏集团控股有限公司 8.华南城控股有限公司 9. 旭辉控股(集团)有限公司 10. 广州富力地产股份有限公司 11. 国瑞置业有限公司 12. 佳兆业集团控股有限公司 13. 合景泰富集团控股有限公司 14. 龙光集团有限公司 15. 绿景(中国)地产投资有限公司 16. 龙湖集团控股有限公司 17. 金辉集团股份有限公司 18. 富力地产(香港)有限公司 19. 荣盛房地产发展股份有限公司 20. 融信中国控股有限公司 21. 祥生控股(集团)有限公司 22. 远洋集团控股有限公司 23. 融创中国控股有限公司 24. 时代中国控股有限公司 25. 新湖中宝股份有限公司 26. 阳光城集团股份有限公司 27. 禹洲集团控股有限公司 28. 正荣地产集团有限公司 29. 中梁控股集团有限公司。惠誉指出，并非所有被列入UCO的发行人在确认状态后都会发生评级变动。大多数负面评级行动可能仅限于下调一个子级或调整评级展望。但如果行业基本面依旧疲软或企业流动性持续恶化，对部分发行人的负面评级行动力度可能会更强。

债券成交价格异动

10月21日交易日成交价格异常（价差幅度阈值为-3）的信用债共30只，其中债券发行主体评级多为A以上。价差幅度变动最大的为20阳城03、PR芜建债、PR遵经开和19奥园02。

10月21日，据深交所公告，“20阳城03”债券盘中成交价较前收盘价首次下跌达到或超过20%，根据深交所等有关规定，自21日09时43分49秒起对该债券实施临时停牌，于10时13分50秒复牌。事实上，19日，深交所就发布过“20阳城03”盘中临时停牌的公告。

阳光城10月8日曾发布公告称，“20阳城01”、 20阳城03”等债券10月11日起仅限专业投资者中的机构投资者买入。有分析称，阳光城此举主要目的是避免在竞价系统中每天出现小额的异常成交造成操纵价格暴跌扰动市场情绪。

发债主体阳光城土储规模一般，内地区域土储占比近半，以省会城市为主，而长三角区域土储并不充足，持续面临拿地支出压力。2021年集中供地政策实施以来，公司通过招拍挂拿地大幅减少，更多关注收并购及股权合作机会。公司房地产业务毛利率持续下滑，今年上半年下降至16.71%，盈利能力不佳。在行业严监管、房企降杠杆的大背景下，公司面临降杠杆约束，未来业绩增长存在较大不确定性。 公司为橙档房企（截至今年上半年剔除预收账款后的资产负债率为78%，踩中一条红线），整体债务负担仍较重，2021年公司销售增长明显放缓，债务滚动压力较大。地产行业政策及融资环境持续收紧，市场情绪薄弱，公司境内外发债不畅，2020年发行规模同比减少，关注未来发债情况。

PR芜建债发债主体芜湖市湾沚建设投资有限公司，最新主体评级AA，所属行业建筑装饰。公司是湾沚区重要的基础设施建设主体，控股股东与实控人均为芜湖县国有资产管理委员会，主营土地整理和代建业务。截至2021年6月末，公司总资产236.67亿元，主要为存货182.06亿元和其他应收款30.30亿元。公司财务杠杆很低，资产负债率25.53%，有息负债余额21.63亿元，其中公司信用类债券余额12.43亿元，占有息负债余额的57.46%。截至2021年中报，公司对外担保余额23.98亿元，担保对象主要为区域内其他企事业单位，关注代偿风险。

PR遵经开最新债项评级AA，票息7.48%，剩余期限2.82年。发债主体遵义经济技术开发区投资建设有限公司为遵义经开区内的基建和保障房建设主体。2019年以来，遵义经开区（汇川区）持续爆发非标融资违约事件，反映地方政府财政压力较大，城投公司短期流动性紧张，偿债能力较弱，对区域融资环境产生较大负面冲击。截至2021年半年报，公司总资产293.50亿元，主要由存货和应收类款项构成，分别占总资产的56%和31%；公司负债率52.60%，杠杠水平近年有一定下降。负债方面，截至今年6月末，公司总债务123.81亿元，其中短期债务35.01亿元，货币资金比短债仅为0.07，覆盖比率很低，短期缺口很大，且外部融资渠道收缩，自身偿债能力弱，偿债高度依赖政府支持，对应政府财政状况紧张，不确定性很大。此外，公司对外担保余额70.31亿元，或面临风险。

奥园集团有限公司10月12日公告，“19奥园02”完成转售债券金额15亿元，注销未转售债券金额0元。奥园集团有限公司为中国奥园境内核心开发主体，今年1-8月，中国奥园实现合约销售金额875.5亿元，同比增长23%。考虑到中国奥园项目布局中三四线占比较高，当前三四线楼市降温明显，资产质量下滑压力较大。此外，从公司中期业绩来看，截至2021年6月末，中国奥园剔除预收账款后的负债率、净负债率、现金短债比分别为78.92%、77.48%和1.21倍，处于三道红线中黄档，债务压力较大。公司当前融资环境有所弱化，债券融资成本走高。

数据来源： 21世纪经济报道、中国网、评级公司公告、上市公司公告、DM，Wind等。

栏目统筹：21高级研究员卢先兵