2007年住房次贷危机回忆录：数百万家庭成为负资产拥有者

规则永远是牢不可破的。不存在只涨不跌的市场。无论是股票还是房子，如果价格脱离现实，市场最终会做出反应。上世纪日本房地产市场的疯狂和本世纪初美国房地产市场的繁荣最终演变成灾难性的后果。

1987年春天，当美国上一次房地产牛市开始崩溃时，大波士顿房地产商会会长诺拉·莫兰表示：有人拉响了警报，但只有狗和房地产买家听到了。

历史总是有着惊人的相似之处。 2006年6月，当我刚到华盛顿时，很多美国人都因为没有按时买房或者买的房子太少而感到不安。一位中国朋友遗憾地告诉我，他花60万-70万美元买的别墅，当时已经涨到了150万美元左右。如果他再买一件就太好了！

但可惜的是，这种乐观情绪并没有持续多久。

从2006年开始，美国房地产市场在经历了多年的繁荣后开始走下坡路，随后急转直下。房价在下跌，销量也在下降。购房者痛哭流涕，建筑商无奈。后悔没有买更多房子的人可能是幸运的人。

购房者和建筑商都成为了房东。作为直接的日常体验：自2006年以来，美国街头一道独特的风景就是越来越多的房地产广告。降价、促销、礼券不断，卖房者使出浑身解数，但购房者依然寥寥无几。在首都华盛顿，许多新建房产因销售不佳而最终被打上“临时出租”的广告。

在描述美国房地产市场危机时，我在报告中多次引用了这个例子：

美国亚利桑那州的房地产经纪人内尔·布鲁克斯（Nell Brooks）已经从事了15年的房地产经纪人工作，他遭遇了一起严重失控的女客户事件。

“她一直把手机从左手放到右手，就像在玩刀一样，然后突然把它扔向我。我一躲开，我身后的墙上就被留下了一个洞。”说。

女士们也很疯狂，为什么呢？原来，布鲁克斯告诉她，她的房子的价值又下跌了 6 万美元。 6万美元对于美国人来说是一笔巨款，关系到生存成本。

布鲁克斯说：“房地产市场是最情绪化的市场，因为对于大多数美国人来说，房地产是他们最有价值的财产，也是他们退休后的投资。”

房价持续下跌，让渴望高价买房的美国人陷入困境。然后他们也被美国抵押贷款公司，尤其是风险较高的次级抵押贷款金融公司所困。

2007年4月2日，美国第二大次级抵押贷款提供商新世纪金融宣布破产。这家2007年初资产超过17亿美元的次级抵押贷款公司在短短三个月内就缩水至不足5500万美元。

次日，CNN披露，2006年全年，美国次级贷款总额达6400亿美元，大约是三年前的两倍。次级贷款占美国全国抵押贷款市场总规模的20%。金融公司和对冲基金手中的次级抵押贷款支持的债券总价值已达到1万亿美元。

泡沫总会破灭。据业内人士统计，当时的次级贷款中有13%形成了坏账。结果，2007年春天，美国次级抵押贷款行业开始崩溃。市场上一片喧哗。超过20家次级抵押贷款提供商宣布破产、遭受巨额损失或寻求被收购。于是，举世皆知的美国次贷危机逐渐愈演愈烈。

这里需要说明的是，在美国，所谓的次级抵押贷款是向信用较低的借款人发放的贷款。与普通抵押贷款不同，次级抵押贷款的简单流程如下：信用较低的人从次级贷款机构获得贷款；贷款机构将抵押债务出售给投资银行，并将所得款项用于再融资；投资银行然后将债权重新包装成债券并在资本市场上发行。

与针对高信用客户的“优惠”贷款相比，次级贷款利率高、回报高，但风险也高。

但2001年至2005年美国房地产市场蓬勃发展时，人们想通过购买房屋来实现资产增值，抵押贷款公司愿意发行次级贷款以获取高额回报。为应对利率走势，一些次贷金融公司甚至降低“门槛”，推出“零首付”、“零单据”等贷款方式来吸引借款人，导致经营风险加大。

格林斯潘还承认，他支持次级抵押贷款业务的发展，因为它至少从1990年代诞生到2003年一直是一个运转良好的市场，而且该业务还帮助信用不足的美国人购买住房。

2006年初，美国房地产市场急转直下，房价迅速下跌，危机随即爆发。房价下跌导致贷款人手中的住房净值大幅缩水。他们根本无力支付高额抵押贷款，只能拖欠贷款。有关数据显示，2006年第四季度，次级贷款市场逾期还款率已上升至13.33%，高于去年第三季度的12.56%，为近四年来的最高水平。 。

美联储货币事务司前司长文森特·莱因哈特认为，危机的一个重要根源是“许多（美国）家庭基本上没有开放的方式通过资产积累来创造财富。只有一个例外：大量的资源可以帮助人们对住房进行杠杆投资，而政府也为此提供了各种激励措施，例如抵押贷款还款利息的税收减免。 “政府、企业、个人集体忽视风险，为未来全面爆发危机埋下了隐患。”

美国调控房地产市场的一个重要手段是美联储的利率政策。美国房市多年来蓬勃发展的一个重要原因是，2000年美国互联网泡沫破灭导致经济衰退后，美联储连续27次降息，将利率降至1% 。低利率给了房地产市场上涨的动力。

金融危机全面爆发后，世界银行高级副行长兼首席经济学家林毅夫在反思这一政策时告诉我，教训是相当深刻的。他认为，美联储当时降息是为了刺激房地产发展，以逃避经济衰退。美国“非常成功地避免了上次经济衰退，但代价是更大的房地产泡沫”。

房地产泡沫也让美联储看到了经济发展的隐忧。在2002年的美联储政策会议上，格林斯潘警告说：“我们非凡的房地产繁荣......来自抵押贷款债务的大幅增加。毫无疑问，这是不可持续的。”

为了戳破这个泡沫，在格林斯潘的领导下，2003年至2006年，美联储连续17次加息以抑制通货膨胀，即将基准利率从1%提高到5.25%。利率大幅上升，加重了购房者的房贷还款负担，房贷违约不断发生，进而加速了美国房市泡沫的破裂。

美国次贷危机在2007年前几个月发酵后，开始全线蔓延，与次贷相关的证券也遭受损失。

2007年6月7日，美国第五大投资银行贝尔斯登宣布旗下两只对冲基金将停止赎回。惊慌失措的投资者很快发现贝尔斯登的两只基金持有大量与次级抵押贷款相关的证券。此前，管理着哈佛大学30亿美元资产的索伍德资本(Sowood Capital)因持有次级抵押贷款业务，短短一个月内就损失了近一半的资产价值。

在美国，个人向银行和其他贷款机构申请住房抵押贷款，然后银行和其他贷款机构将住房抵押贷款作为资产“出售”给房利美和房地美等机构。后者将各类住宅抵押贷款打包成“资产支持证券”（ABS），由标准普尔等评级公司进行评级，然后出售给保险公司、养老基金、对冲基金等投资者。这个过程被称为“资产证券化”。

在美国房地产繁荣时期，这个过程进展顺利，购房者、贷款人、打包资产支持证券的投行以及购买资产支持证券的投资者都各得其所，皆大欢喜。但这场由美国房地产市场泡沫形成的投机盛宴注定不会持续太久。随着房价下跌，越来越多的次级购房者无力偿还贷款，损失开始蔓延，最终影响到持有次级抵押贷款的各类投资者。

投资大师沃伦·巴菲特在后来致股东的信中感叹，房价下跌导致大量愚蠢错误被曝光。 “只有退潮的时候，你才能看到谁没穿裤子在水里。对于美国一些最大的金融机构来说，我只能用‘可怕’来形容。”

但当时，华尔街似乎没有意识到即将到来的风暴。 2007年7月19日，纽约股市道琼斯30种工业股票平均价格指数创下历史新高，首次突破1400点大关。

对于旗下两只对冲基金停止赎回的举动，贝尔斯登发言人也表示，这是为了保护投资者的行动，因为该资产的实际价值高于其当前的市场定价。 “我们认为该基金拥有良好的投资组合，可以生存到市场恢复正常之前，并且我们认为停止赎回将最好地保护投资者的长期利益。”

事实证明他的话只不过是幻想而已。不仅这两只基金遭受了灾难，贝尔斯登本身也未能幸免。

到2007年8月，随着次级抵押贷款引发的大量坏账浮出水面，以这些次级抵押贷款为基础的证券也大幅贬值，次贷危机爆发。

由于金融创新和金融全球化的发展，从美国的花旗集团到德国的德意志银行，从英国的汇丰银行到瑞士的瑞银集团，世界各地的投资银行、保险公司、养老基金、对冲基金他们发现他们的投资组合实际上持有大量的次级抵押贷款支持证券。在当时的市场环境下，这无疑相当于手中握着一颗蓄势待发的手榴弹。

为了满足资本充足和风险控制的要求，不少金融机构开始抛售资产，停止发放贷款和准备金。一时间银行体系不愿放贷，全球主要金融市场流动性严重短缺。这种现象也被称为“信贷紧缩”和“信贷危机”。

2007年8月6日，美国住房抵押贷款公司宣布破产。 8月16日，美国最大的商业抵押贷款提供商全国金融公司濒临破产。后来它从银行获得了110亿美元的紧急贷款后逃脱了。 9月14日，英国北安普顿银行发生挤兑储户事件。

上述事件只是信用危机期间众多金融机构处境的简单写照。在此期间，随着美国房价下跌、抵押贷款违约率上升、抵押贷款支持证券价值缩水，不少金融机构宣布巨额亏损，部分金融机构宣布破产或被收购。

2007年9月17日，格林斯潘首次公开承认美国房地产市场存在泡沫，并警告美国房价可能出现两位数的下跌，超出大多数人的预期。

为应对金融动荡，美联储等西方央行开始采取联合行动，向金融市场注入资金，缓解流动性不足，增强投资者信心。

2007年9月至2008年4月，美联储连续七次降息，基准利率从5.25%大幅下调至2%。此外，美联储还宣布降低直接商业贷款贴现率，并通过向投资银行开放贴现窗口和拍卖贷款等方式继续向金融市场注入资金。

然而，这些措施未能阻止次贷危机蔓延到美国经济的基本面：失业率上升、消费下降。 2007年第四季度，美国经济萎缩0.2%，是自2001年第三季度以来最糟糕的表现，当时美国正处于上次经济衰退之中。

华盛顿智库经济政策研究所高级经济学家贾里德·伯恩斯坦当时评论称，美国就业报告是一份“衰退”报告。 “这就像一种病毒，正在美国从一个行业传播到另一个行业。”美国房地产、制造业、金融业本就受到病毒困扰，随着经济形势恶化，劳动力市场自然也岌岌可危。

2008年1月24日，全美房地产经纪人协会宣布，2007年美国旧屋销售量下降13%，为25年来最大降幅；每套旧住宅的中位价格下降了 1.8%。 217,800 美元，这是自 1968 年有相关记录以来首次出现年度下降。

与中国不同，美国已经完成了城市化。因此，在美国住房市场上，老房的销售是主力军，约占整个住房市场的85%。旧房市场的质量几乎等于整个住房市场的质量。

这些数据最终无可争议地向世人揭示了美国房市的大逆转。美国房地产经济学家协会首席经济学家劳伦斯·云感慨地说，“这是很多很多年后房价第一次下跌。上次房价下跌可能要追溯到大萧条时期” ”。

2008年3月，次贷危机终于爆发。

3月3日至3月10日，贝尔斯登股价从每股77.32美元跌至62.30美元。贝尔斯登的流动性已经枯竭，已经到了山穷水尽的地步。尽管贝尔斯登是华尔街五大投行中规模最小的，但作为华尔街巨头的象征之一，它的倒闭无疑会造成严重影响，而雷曼兄弟等机构本已不佳的处境也将进一步恶化。

生存还是死亡，已经成为华尔街巨头们无法回避的问题。

2008年3月14日，美国总统布什应邀在商界和金融界精英创办的纽约经济俱乐部发表演讲，表明政府应对经济困难的决心。保尔森表示，他只是反复提醒总统，不要简单地说政府“不会纾困”。

但政府动用纳税人的资金救助华尔街，无疑会带来政治压力，与以自由市场经济为准则的布什立场背道而驰。布什不断问保尔森：“我们不会接受救助，不是吗？”

保尔森回答说他不知道，但救助“将是我最不想看到的事情”。

但随后，保尔森用嘶哑的声音告诉布什，华尔街正处于暴风雨的前夜：“总统先生，事实是整个金融体系非常脆弱。如果一个金融机构要沉没，我不认为”不知道我们要做什么。”做。”

布什不得不改变原定的讲话，承认美国经济正处于“困难时期”。他万万没想到，这会成为他任期内一系列拯救华尔街举措的开始。

3月14日，贝尔斯登股价收于30.85美元，较前一交易日暴跌45.9%。盘中股价触及28.42美元，为1998年亚洲金融危机以来的最低水平。受此影响，道琼斯股票指数当天下跌194点。

为了避免贝尔斯登突然破产危及自身利益，欧洲金融机构要求交易员暂停与贝尔斯登的交易。在流动性全面恶化的压力下，贝尔斯登不得不向美联储和摩根大通申请紧急贷款。

贝尔斯登首席执行官艾伦·施瓦茨解释说，此举是由于“过去 24 小时内我们的流动性显着恶化”。 “我们采取这一重要步骤，是为了恢复市场对我们的信心，增强我们的流动性，使我们能够正常运营。”

2008年3月16日，为了防止金融市场出现灾难性暴跌，在美国财政部和美联储的努力下，贝尔斯登以每股2美元的“跳价”将自己出售给摩根大通银行。美联储为此次合并提供了约 300 亿美元的担保。

不少媒体将这次合并形容为“枪口联姻”，意味着贝尔斯登虽然无奈资金短缺，却不得不委身于摩根大通。

美联储主席伯南克和保尔森随后表示，之所以对贝尔斯登采取严厉措施并提供政府担保，主要是因为当时市场对贝尔斯登的破产没有做好心理准备，而贝尔斯登在其他金融方面也存在问题。机构。有着千丝万缕的联系，一旦破产，就会对整个金融体系造成难以预料的打击。

但作为惩罚，保尔森强烈主张摩根大通的收购价格应在每股1美元至2美元之间，但绝不能高于2美元。但最终，基于贝尔斯登股东的强烈反对，摩根大通将收购价格提高至每股10美元。

尽管从救助贝尔斯登开始，美国舆论已经对用纳税人的钱救助华尔街投行产生了怀疑。但从效果来看，美联储的举措一定程度上缓解了市场担忧。接下来的一个多月，次贷危机有所缓解，纽约股市也出现企稳迹象。到了4月，花旗、高盛和德意志银行的负责人均表示，美国次贷危机最严重的时期可能已经过去。当月纽约道琼斯指数上涨4.5%，标准普尔500指数上涨4.8%，纳斯达克综合指数上涨5.9%。

当我们今天回顾当时的历史时，这种短暂的复苏只不过是更大风暴来临前的一线曙光。几周后，美国市场再次发生突变。事态的发展超出了大多数人的预期。西方主要金融机构负责人的乐观言论最终被证明是对形势的又一次误判。

2008年7月11日，美国印地麦克银行因巨额亏损和挤兑宣布破产。这是美国历史上第四次重大银行倒闭。 IndyMac的全称是独立国家抵押贷款公司，其主要业务是抵押贷款证券化。

印地麦克只是前奏。随着美国房地产市场持续下滑，投资者开始担心美国住宅抵押贷款市场两大巨头房利美和房地美可能陷入困境。

房利美和房地美是私营公司，但它们作为“政府资助企业”(GSE) 运营。其主要业务是在美国二级抵押贷款市场获取贷款并向投资者发行机构债券或将其证券化。抵押债券以低成本筹集资金并赚取利差。

次贷危机爆发后，大量私人抵押贷款公司陷入困境，有政府担保背景的房利美和房地美的地位更加凸显。与此同时，为了寻求更大的市场，房利美和房地美也大举扩张，发放了风险较高的贷款种类，导致随后损失扩大，引发了影响全球金融市场的危机。

过去四个季度，房利美和房地美的损失达到140亿美元。房利美和房地美的股价在过去一年也暴跌约90%。 9月7日，美国政府再次出手，投资2000亿美元接管房利美和房地美。

保尔森的解释是，考虑到房利美和房地美的巨大规模及其对金融体系的重要性，房利美和房地美中任何一家公司的倒闭“都会给美国和全球金融市场带来巨大的动荡”。因此，接管这两家公司是目前保护市场和纳税人的“最佳工具”。

然而，“双贷”问题只是第二个高风险期的前奏。不到一个月的时间，美国多家重量级金融机构陷入困境，事态演变成一场全面、影响深远的金融危机。

2008年9月15日星期一，美国第四大投资银行雷曼兄弟宣布破产。

同日，美国第三大投资银行美林公司被美国银行收购。

9月16日星期二，评级机构穆迪和标准普尔下调了陷入困境的保险巨头美国国际集团（AIG）的评级，AIG的股价开始暴跌。

9月17日星期三，美联储被迫向AIG提供高达850亿美元的紧急贷款，以防止该公司陷入破产。

9月18日周四，美国财长保尔森、美联储主席伯南克等重量级议员举行紧急磋商，要求国会通过一项7000亿美元的救助计划，购买金融机构不良资产。伯南克告诉他们：“如果我们不这样做，周一的美国经济可能就不会出现。”

9月19日星期五，保尔森宣布了7000亿美元的金融救助计划，这成为了日后备受争议的“问题资产救助计划（TARP）”。布什后来回忆道：“[我的]主要经济顾问告诉我，我们的处境可能比大萧条时期还要糟糕。”

9月20日星期六，美国政府正式向国会提交救助计划。

9月21日星期日，美联储宣布批准美国第一大投行高盛和第二大投行摩根士丹利实施业务转型，转型为银行控股公司，即普通银行商业银行。

9月25日周四晚，美国监管机构接管了美国最大储蓄银行华盛顿互惠银行（WaMu，华盛顿互惠银行），并将其部分业务出售给摩根大通银行。

至此，次贷危机席卷了美国排名前五的投行。华尔街正在经历一场“世纪洗牌”。美国有线电视新闻网(CNN)在其网站上称，美国投资银行业的巨大变化创造了“华尔街的新世界”。路透社评论称，这意味着“一个时代的结束”。

美国很多媒体在报道时都用了同一个词：BLOODY——华尔街这是血腥的一周和血腥的一月。

大萧条以来最猛烈的金融海啸已经淹没了华尔街，教训是惨痛的。

美国媒体曾刊登一幅漫画：金融海啸后，在华尔街仅存的废墟上，保尔森问华尔街的幸存者：这是怎么回事？幸存者问他：这个问题应该由我来问。

在五大投行中，保尔森曾经执掌的高盛的状况相对最好。一些国会议员指责保尔森早就知道危机的严重性，却因为自身利益而未能及时采取有效、更强硬的行动。

国会议员的指责或许并不全部属实，但在这场金融危机中，“贪婪与恐惧”依然交织在一起。华尔街的贪婪是危机全面恶化的重要根源。

谈及这场危机，约翰·霍普金斯大学经济学教授彼得·博泰利向我分析，美国金融市场已经跌到这个地步，美国金融机构投机性太强。有关的。此外，由于金融创新，大量金融衍生品被引入市场，但很多投资者实际上对这些金融工具的风险并不清楚，这为重大隐患埋下了基础。

饱受危机困扰的美国总统布什无情地指责华尔街“喝醉了”，“还宿醉不醒。问题是它需要多长时间才能醒悟，停止使用各种奇怪的金融工具”。

金融衍生品的灾难在于，它可以将某一领域的泡沫扩大为整个经济基本面的泡沫。林毅夫告诉我，这次危机暴露了美国金融创新的隐患。金融衍生品越来越复杂，监管跟不上。这导致泡沫不断扩大，最终导致严重的金融危机。

美国原来的金融监管确实存在很大的漏洞。例如，投资银行不受美联储监管，账外金融衍生品可以自由流动。当然，出于自身利益的考虑，包括前两家机构在内的投行不惜重金聘请国会游说团体，以阻止国会授权政府加强对它们的监管。共和党的一贯理念是，只有自由市场经济才能确保经济繁荣。

资本追求巨额利润的本质是将风险放在一边。诺贝尔奖获得者丹尼尔·麦克法登在2008年指责说，在追求利润的过程中，银行家们忘记了保护客户利益的责任这一概念。这随后导致美国金融改革中成立了独立的消费者金融保护局（Consumer Financial Protection Agency），以有效保护消费者的利益。

美国前劳工部长罗伯特·赖克指出，美国金融体系不透明，金融机构和个人放贷大大超过经济增长速度，必然引发问题。这一观点后来成为金融监管改革的重要考虑因素。