《家住美国》4月22日报道,据《》网站4月19日消息,在过去两年里,美国人一直在担忧地看着房价似乎每个月都创下新高。许多购房者报出的价格比要价高出六位数,以抢购房产。这令人不安地让人想起了大约2007年的次贷危机,此举导致引发的房地产泡沫,引发了国际金融危机。

泡沫是否正在形成?随着市场逐渐升温到沸点,大多数房地产专家上下发誓,房地产市场没有泡沫。他们说,抵押贷款利率如此之低,处于前所未有的2%中间区间,以至于购房者能够承受过高的价格。另外,放贷者提高了标准放贷,不再提供可能引发另一场止赎危机的不良抵押贷款。而这一次,已经达到危机程度的住房短缺导致购房者比待售房产多得多,这与2007-08年崩盘前的情况正好相反。他们解释说,这个市场可能支持这种狂热。

但随着美国抵押贷款利率飙升至十多年来的最高点,上周在继续上升的同时达到5%,情况可能不再如此。这些专家中的许多人现在警告说,如果房地产市场还没有形成泡沫,那么它可能正在接近泡沫。

在房价迅速飙升,一些购房者被赶出市场之前,购房者只能负担得起这么多。根据美国抵押贷款银行家协会(MortgageBankersAssociation)的数据,3月份,当利率超过4%时,申请抵押贷款的买家数量就下降了5%。

在美国全国范围内,如今购房者为同一套房子支付的每月抵押贷款比一年前多了约42%。房价上涨(3月份同比上涨14%)和抵押贷款利率上升(上升近2个百分点)的有力结合,使这些抵押贷款的负担每月增加了数百美元,甚至数千美元。

与此同时,随着美国房价的飙升,房租费用也在水涨船高。房租是美国潜在买家在其他方面花费的最重要部分。今年租金同比上涨约17%美国房价,通货膨胀率为8.5%,汽油价格上涨约40%。许多人感觉收入大幅缩水。

利率不是决定因素美国地产界名人、房地产经纪人网站《》公司经济研究经理乔治·拉图(GeorgeRatiu)表示:“我们还没有陷入房地产泡沫,但如果房价继续以目前的速度上涨,我们正在接近泡沫。同时如果抵押贷款利率继续上升,一些市场将看到调整,销售将下降,价格也将随之下降。

但他补充道,“我不认为市场会出现大幅崩盘或止赎房的飙升。”。

乔治·拉图(GeorgeRatiu)预计美国地产价格可能会下降5%至15%,具体取决于当地房地产市场。特别是“铁锈地带”,当地如果经济陷入困境、没有吸引新居民所需的好工作的地区,房价可能会出现更大的价格下跌。例如,在俄亥俄州的托莱多和纽约州的罗切斯特等地,房价已经开始下跌。

乔治·拉图(GeorgeRatiu)还认为,但期待价格有所缓解的买家可能会失望。即使房价真的下跌,购房者仍将承受更高的每月抵押贷款支付。利率上涨如此之快,很可能会弥补房价下跌带来的损失,给购房者带来更多的损失。

价格不会大幅下跌与此同时,拥有大量高薪技术和制造业工作岗位的更理想社区可能会看到价格继续上涨。

美国建筑咨询公司Zonda的首席经济学家阿里·沃尔夫(AliWolf)说:“你现在开始看到人们在扩大预算。市场看起来比六个月前泡沫更大。因此,价格可能会继续上涨买家不应该期望价格在短期内大幅下跌。

他还认为,美国地产的提高抵押贷款利率需要一段时间,在截至4月14日的一周内平均为5%,才能对房地产市场产生全面影响。在短期内,可能会有更多的购房者蜂拥而至,在利率进一步上涨之前尽可能多地提供住房。

他认为,尽管目前美国地产房价增长开始放缓。根据最新的房地产经纪人的数据,截至4月9日的一周,中位房价也比上年上涨了14.9%。com数据。虽然这听起来很高,但略低于过去两周15.3%的年价格涨幅。

在买家意识到这些更高的抵押贷款利率将消耗他们的预算,并开始降低报价或完全退出市场之前美国房价,房价不会下降更多。

美国房地产经纪罗盘旧金山湾地区首席市场分析师PatrickCarlisle说:“房价的飙升已经超出了多数人的预算。然后,它需要让卖家意识到,他们可能无法获得他们想要的住房。房价才可能会降低。”拉图说:“卖家是根据三个月前的市场,而不是今天的利率市场来定价房屋的。我们正处于一个转型期,卖家正在考虑市场上缺少住房,以及目前创纪录的高房价,并认为市场将继续这样下去。而随着美国地产房市进入春季和夏季,我预计会看到价格调整。在价格调整之前,销售额会下降。”专家尚未达成共识尽管购房者和卖房者都在叫嚣,想知道房地产市场是否处于泡沫区域,但房地产专家尚未达成共识。

达拉斯联邦储备银行(FederalReserveBankofDallas)的经济学家恩里克·马丁内斯·加西亚(EnriqueMartínezGarcía)说:“房地产市场已经变得充满泡沫。”他是最近一份报告的作者之一,该报告发现了房地产市场泡沫的迹象。“这看起来很像我们在2007-09年金融危机之前看到的房地产繁荣。”他说。

其他人,比如卡莱尔和沃尔夫,则不那么确定。然而,三人都认为,房地产市场可能会出现调整,这将导致价格下跌,但不至于崩溃。

恩里克·马丁内斯·加西亚(EnriqueMartínezGarcía)认为,新冠状病毒疫情契机,美国每年可能会损坏到两位数的价格增长率,每年大约会下降2%。但他警告称,5%到10%之间的修正“并非完全不可能。”而修正与大萧条非常不同,因为它不是一次影响整个国家的巨大、立即的下跌。而且,价格的调整不一定是大幅下跌。随着市场降温并适应更高的利率,买家每月要多花数百美元,利率可能只有几个百分点。

沃尔夫说:“指望美国地产房价普遍下跌是罕见的。但是我们需要现实一点,价格最终可能会下降一点。”他指出,美国地产上一次崩盘是由几年后规模膨胀的可疑贷款促成的。许多房主负担不起更高的还款,因此他们拖欠了抵押贷款,他们的房屋陷入止赎状态。这导致廉价住宅充斥市场,与此同时,经济崩溃,许多人被解雇,而且没有足够的人想要购买它们。因此,价格暴跌,估计下降了约30%。

这一次市场看起来大不相同。买家比待售房屋多得多。随着风险更高的贷款不再存在,另一场止赎危机似乎不太可能发生。绝大多数房主都锁定了固定利率贷款,而这些贷款不会导致每月还款突然激增。除非在高失业率之后出现另一场衰退,否则他们失去家园的可能性要小得多。并不是所有人都相信价格会下跌。

房地产经纪人网站《》公司首席金融分析师格雷格·麦克布莱德(GregMcBride)表示,导致房价下跌的原因只能是(待售房屋)大量涌入。他预计价格最终将趋于平稳,并在未来几年保持不变。美国地产的供应量处于历史最低水平。也可能会有买家和投资者能够负担更高的利率,或以现金购买,他们将保持房地产市场的强劲。