在过去的两年间，美国楼市可以说是“炙手可热”，凯斯－希勒房价指数显示，全美房屋价格在2020 年、2021年分别上涨了10.4%、18.8%。

进入2022年，蓬勃发展的美国楼市开始面临迄今为止最大的考验：抵押贷款利率飙升。

随着美联储激进加息以遏制通胀，房地美公布的数据显示（截至6月16日这一周），美国30年期抵押贷款平均利率已经升至5.78%，这一数字在去年12月时仅为3.11%，2021年1月时仅为2.65%。

这意味着，在同样的30万美元的抵押贷款中，每月还款额在去年12月时仅需1265美元，今年6月需1800美元。

除负担增加外，美国楼市还有一个隐患——美股。疫情之后美国地产的繁荣很大一部分是靠中高收入富裕家庭买起来的，而2022年开年以来，美股表现糟糕，房地产板块更是，截至6月17日，标准普尔超级复合住宅建筑指数今年以来暴跌了42%，几乎是标普500指数23%跌幅的两倍。

2022年开年以来，美股表现糟糕，房地产板块更是。

6月22日，摩根大通表示，基于抵押贷款市场景气的变化，已开始资遣不动产抵押贷款部门的员工，据悉将有超过1000名员工受到影响。在此前一周，美国房地产经纪公司Redfin和Compass分别宣布裁员8%和10%。

很明显，美国楼市正在迅速降温，也有人开始担心，在高利率和高通胀下，美国房价会不会重演2008年的次贷危机时候的悲剧？很多美国人美国房价，应该也有不少国人都想知道这个问题的答案。

量跌为何价却升？

短期利率走高正在推动房地产市场重置，美国楼市开始出现“量价背离”现象。

6月21日，美国房地产经纪人协会（NAR）公布最新数据，5月成屋销售总数年化录得541万户，续创2020年6月以来新低，前值为561万户，该指标已经连降四个月，5月成屋销量环比下降3.4%，较去年同期下滑8.6%。

美国楼市供不应求的局面仍然严峻。

成交量下跌并未阻止美国房价窜升。数据显示，5月全美待售房价中位数突破40万美元大关，较去年同期大涨14.8%至40.7万美元，创上世纪80年代末以来的新高，该指标已连续6年零3个月同比上涨，为有记录以来最长的升势。

另外，美国楼市供不应求的局面仍然严峻。房地产经纪公司Redfin报告显示，截至5月底，全美待售成屋为116万套，按照目前的销售速度，待售成屋供应量仅能支撑2.6个月，一般认为，6个月的库存供应量反应市场供需平衡。

不过，Redfin的数据同时也显示，虽然待售房源数量在截至6月12日的四周以来，同比下降5.7%，但这是自2019年12月以来的最小降幅，表示房源正在增加当中，而且19.1%的房屋卖家降价——这是自2019年10月以来的最高水平，购房者需求指数也出现自2020年4月以来的最大年度跌幅。

其它竞争指标，包括典型的上市时间、一周内签订合同的份额，以及高于挂牌价的房屋销售份额均已趋于稳定。

调查显示，仅17%的消费者认为现在是买房好时机。

Redfin的首席经济学家Daryl Fairweather表示：“房地产市场疲软的情况变得越来越清晰，尤其是对于越来越多转向降价的购房者来说，因为购房者在更高的抵押贷款利率下变得更加注重成本。”

NAR首席经济学家Lawrence Yun表示，抵押贷款利率的上涨会缩小买家群体。一些房源库存在市场上待了一个多月，就像在疫情前一样，且销售量可能会进一步下降。只有当消费者价格通胀达到顶峰并开始下降时，抵押贷款利率才会稳定甚至下降一点。

不过，房地美副首席经济学家Len Kiefer指出，抵押贷款利率可能会更高。1981年，它们达到了18%，“从历史的角度来看，这根本不算高。”

消费者对房地产市场看法悲观，据房利美5月进行的一项调查显示，仅17%的消费者认为现在是买房好时机，是2010年年中以来的新底，去年同期则有35%的受访者持相同看法。

次贷危机会不会重演？

因为房价和利率的飙涨，使很多人担忧美国房地产市场即将泡沫，特斯拉首席执行官马斯克近日在一则推特中说：“他们挖了自己的坟墓——我们都应该牢记这一教训”。

简单的经济学常识，房价和收入增长都不能长期超过对方，两者需齐头并进——随着收入的增加，人们涌入房市；为了使房价持续上涨，工资必须有相应的上涨。

这就是为什么经济学家再次保持高度警惕的原因。根据《财富》杂志5月17日的报道，过去12个月，美国房价上涨19.8%，而私人公司工资仅上涨4.8%。

房价增长和收入增长之间的脱节，造成自上次房地产泡沫以来从未见过的负担能力危机。Black Knight的数据显示，典型的美国家庭将不得不花费其月收入的32%，来支付美国平均房价的抵押贷款，这是自2006年以来的最高水平。

过去12个月，美国房价上涨19.8%，而私人公司工资仅上涨4.8%。

不过，有不少分析人士认为，次贷危机并不会重演，理由是美国的房地产市场今天的健康状况要好得多。这在一定程度上要归功于次贷危机后美国新的贷款法规，这些规则让今天的借款人并不那么容易再次陷入困境。

美国目前的5350万份首套房贷款中，借款人的平均信用评分是创纪录的751，而在2010年，也就是金融危机后两年，这一数字是699。

BlackKnight的数据显示，美国贷款买房者的可动用净值，累计达到11万亿美元的历史新高，比一年前增加了34%。与此同时，美国房贷的杠杆率急剧下降。

美国的按揭房贷总量现在不到当前房屋价值的43%，是有记录以来的最低水平。负资产，即借款人所欠的贷款超过房屋价值的情形，几乎不存在。

如今，140万份固定利率房贷面临更高的利率重置，这无疑是一种风险。但是，在2007年，大约1000万份面临着更高利率的重置。

有不少分析人士认为，次贷危机并不会重演。

美国房贷拖欠率现在创历史新低，逾期房贷不到3%。即使在新冠疫情的第一年拖欠率急剧上升，逾期房贷也比疫情前少。与疫情相关的房贷宽松政策帮助数百万借款人免于拖欠房贷或破产。

BlackKnight副总裁Andy Walden认为：从历史上来看，当前的美国房贷市场非常稳固。目前最大问题是住房负担能力的问题美国房价，至少在44个主要美国城市中，住房负担能力处于历史最低水平。

不过，跳出美国国内，从国际投资者的角度看，根据美国城市规划咨询机构Demographia发布的2022年国际住房可负担性调查，与澳大利亚、加拿大、爱尔兰、新西兰和英国等市场相比，美国是可负担性最高的国家。在大多数主要经济体中，房价在过去几年蓬勃发展，买家们都不得不将自己在疫情中积攒的储蓄都投到房地产中。

因此，虽然市场担心的呼声此起彼伏，但美国抵押银行家协会、美国银行、房利美和 Zillow （房地产估价服务网站）目前的预测模型，都仍预测美国房价在未来一年仍有望小幅上涨。

美国银行表示，美国家庭资产负债表是有史以来最强劲的，净资产攀升，偿债比率接近历史低位，劳动力市场也在蓬勃发展。美国的“千禧一代”现在正处于购房的高峰时期，人口结构也对楼市有利。

房利美认为，消费者对新房的需求在将来还会超过供应量，这将为2023年之前美国保持高房价和刺激经济成长带来动力。

Zillow的经济学家Nicole Bachaud说：“更有可能的是房价升值速度逐渐放缓，房价继续上涨，只是没有现在那么快。”

高盛全球经济学家DaanStruyven表示，美国房价增长将从今年的略高于10%放缓至2023年年中的低个位数增长。

为什么这么多人喜欢投资美国房产？

美国是全球最成熟的金融市场，不同国家的人在这里都可以有很多组合的资产投资方式。

从投资回报来看，相较于现金存款和债券，股票和房地产是在美国回报比较高的投资资产。

美国股市的周期特点是长牛短熊，在过去的40年里，美国平均房价则是上涨了420%，整体来看跟股票市场很像，也是长牛短熊。但一般来说，在通货膨胀时期，股票和债券市场都不乐观，硬资产相对是一个更好的投资对冲工具。

从贷款机制来看，在美国买房不仅首付低，最低只要5%，而且抵押的只是房子本身，如果断供，只需要把房子给银行或贷款公司就可以了，不必担心额外负债，即使房子拍卖款和贷款有差额，也不需要继续偿还。

虽然美国房价涨了不少，但和部分国家尤其是一线城市的相比，还是“白菜价”。

在美国买房，还有两项很有名的税收优惠。第一个是增值部分的免税优惠：美国税法规定，屋主在购房的五年内，自住超过两年，卖房后的升值部分低于25万美元，可以免税；如果是家庭购买，则夫妻可以减免50万美金。

第二个是“1031”换房延税优惠。如买卖只是转换投资，卖掉较小或地段不好的楼房，买较大较好的楼房，或从住房出租的房地产，转到办公楼出租的房地产，在规定时间内完成过户，就可利用该条款，不用在出售时缴纳资本利得税。这种投资没有限制，也就是说，只要不断的先卖后买，就可以不断地延税，直到最后出售收到现金为止。

以前这个1031延税条款，是包括自住房的，但是特朗普政府税改之后，只限于商业投资的房子。

从投资总价来看，虽然美国房价涨了不少，但和部分国家尤其是一线城市的相比，还是“白菜价”。美国2022年第一季度的平均房价是50.078万美元，中位数房价是42.87万美元。这是综合了很多豪宅，或者高房价区域的房价。实际上，在整个美国，典型的房价是20万～30万美元。即使是一些富人区，房价也没有大家想象的那么高，比如纽约的长岛和新泽西的Short Hill等豪宅区，房价普遍也只有100万～200万美元。

很多美国人到了40岁仍在租房。

此外，美国租房市场需求旺盛。2019年的数据显示，美国有4360万家庭租房，而且租金在不断上涨。一般来说，美国单人家庭房屋的房租是1500～2000美元/月，2人家庭的房租3500～4000美元，扣除交给政府的地税，每年收益率大概5%～6%，可以给投资人带来一个稳定的现金流。

房地产外国投资者协会（AFIRE）的一项旧调查显示，美国被认为是计划房地产投资的第一大国家，而美国房地产的5个最佳外国投资城市是：洛杉矶、纽约（与洛杉矶并列）、西雅图、华盛顿特区、旧金山。58%的受访者投票认为，美国是房地产投资最稳定的国家，86%的受访者表示他们计划维持或增加对美国房地产的投资。（编辑：马小闲）

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