楼市继续探底，是否重演日本房地产发展的老路？
最近全国百城的房价涨跌形势更糟糕，中指研究院数据显示，8月份百城新房价环比下跌的城市有69个，二手房环比下跌的有74个，这两项数据，均创2020年6月以来的新高。
此外，8月份全国商品房销售额、土地出让金收入、房地产开发投资等，都在同比高速下滑，且丝毫未有扭转的趋势。值得一提的是，8月份北上广深四个一线城市远郊的楼盘，清一色都在打折促销。9月6日，第一财经报道，今年前8个月，排名前20房企中，有12家已降价甩货。
这些信号显示，楼市仍然在继续探底。
其实从日本的房地产发展历程，多少也可以猜出中国房地产今后的走势，也许能对目前准备买房的人群提供策略上的参考。
NO.1｜壹
场景一：1987年，东京某地商品房摇号抽签式，55平方米总价6200万日元，摇号率1/3700。NHK记者采访一位没中签的年轻妈妈，她无奈说运气真背，我们家两个小孩了，真想要这套房。记者安慰她明年继续努力。但实际上1988年摇号率到了1/6200，这位妈妈说，中签机率估计还不如赌赛马来得高。
场景二：来自银行的大量贷款流入房地产市场开始推高房价。1987年，东京的房价涨了53%。那些埋头上班的公司职员们生怕房价不断涨上去，忙着向银行贷款买房子。而房地产开发商更是组织一帮无业人员扮成购房者深夜排队，由此煽起了浩浩荡荡的全民购房之势。
这两个场景是不是跟我们半夜排队抢房的煎熬很相似：老担心没房了。
二次大战后短短50年，日本经济取得了举世瞩目的辉煌成就。上世纪80年代初日本仅用几十年时间连续横扫意大利、法国、英国和德国，成为亚洲第一，仅次于美国的世界第二大强国。
日本的贸易和制造业直逼美国，在电子汽车钢铁和造船等领域更是将美国打得毫无“招架之力”。日本经济实力也接近美国一半，外汇储备超过4000亿美元，占世界外汇储备的50%。
战败50年后，日本人成为世界城中村的爆发户，日本地方小人口多，土地成为世界上最昂贵的土地。弹丸岛国的日本房地产总价值超过地大物博的整个美国，日本平均房地产价格是美国的100倍，东京大阪的价格是纽约、芝加哥的几十倍。
1955至 1991 年间，日本六大主要城市住宅用地价格上涨 211 倍，年均增速达 16.6%，其中除 1975 年下跌外（-7.5%），其他年份均是上涨。大城市涨幅明显大于中小城市，这个情况跟中国这20多年差不多。日本统计局数据显示，从1955 至 1991 年的36 年间，日本住宅用地价格上涨了83倍，期间仅 1975 年出现过下跌（-4.0%），年均增速达 13.4%。
日本土地价格于 1991 年到达最高点，随后开启漫长的下跌之旅。日本统计局数据显示，日本土地价格从1992 开始持续下跌，截至 2015 年，六大主要城市住宅用地价格跌幅为65%，所有城市跌幅为53%。
相对于股价而言，泡沫破灭后，房价下跌速度缓慢得多。但大城市跌幅明显大于中小城市。日本统计局数据显示，1992-2000 年间日本近30年房价走势图，日本六大主要城市住宅用地价格下跌 55%，中小城市（六大主要城市以外的城市）跌幅仅 19.4%。日经指数在 1990 年之后的两年内下跌了近一半，而日本全国住宅用地价格 1992-2000 年间年跌幅均不超过 5%，累计跌幅 21%。这说明一线城市涨得多，但跌起来，也可怕。
NO.2｜贰
日本房地产发展比较特殊性。土地狭小，人口众多，加上经济高度发达，房地产开发从战后一片废墟上建立起来。伴随经济和房地产开发，土地价格尤其是主要城市的土地价格不断上涨，高度垄断集中，1985年东京大阪的土地价格比战后初期猛涨了10000倍。但是如果以为日本房地产泡沫破裂是客观原因造成的，是无可避免的，也不完全正确。实际上即使是1985年泡沫已经相当严重，不过后来5年时间中政府出台一系列错误政策，加速了泡沫破裂。
日本越来越富有，越来越强大，是不符合美国利益的。1985年9月22日，美国、日本、联邦德国、法国、英国等世界经济五强的财长和央行行长（简称G5）在纽约广场饭店举行会议，达成五国政府联合干预外汇市场，诱导美元对主要货币的汇率有秩序地贬值，以解决美国巨额贸易赤字问题的协议。因协议在广场饭店签署，故该协议又被称为“广场协议”。
“广场协议”签订后，上述五强开始联合干预外汇市场，在国际外汇市场大量抛售美元，继而形成市场投资者的抛售狂潮，导致美元持续大幅度贬值。1985年9月，美元兑日元在1美元兑250日元上下波动，协议签订后不到3个月的时间里，美元迅速下跌到1美元兑200日元左右，跌幅20%。在这之后，以美国财长贝克为代表的美国当局以及以弗日德·伯格斯藤（当时的美国国际经济研究所所长）为代表的金融专家们不断地对美元进行口头干预，最低曾跌到1美元兑120日元。在不到三年的时间里，美元对日元贬值了50%，也就是说，日元对美元升值了一倍。一夜之间，日本人都是土豪了。
同一时期，国际热钱不断涌入，加速了日本房地产泡沫的膨胀。签订“广场协议”之后，日元每年保持5%的升值水平，敏锐的国际资本迅速涌入日本，在日本的股票和房地产市场上呼风唤雨。
热钱大量涌入，导致股价和房价快速上涨，从而吸引更多的国际资本进入日本投机，日元继续升值，股市房价继续上涨，泡沫越吹越大。银行贷款和热钱同时涌入房地产行业，日本的地价开始疯狂飙升。1989年日本地价攀升至2137兆日元，而1998年末最低时候是1388兆日元，前后相差749兆日元的泡沫值，相当于1989年日本国民生产总值的2倍。当时有个段子说仅东京23区的地价就可以买下整个美国，算上房子资产，日本产生了全球最多的中产阶级。
随着日元大涨价，日本出口急剧下滑，在1986年经济陷入衰退，物价陷入通缩。为缓解经济下滑和通货紧缩压力，日本央行大幅降低利率，并增加银行信贷。再贴现率从1984年的5%下调到1987年的2.5%。拆放利率从1984 年的 9.06%下调到 3.39%。1986-1990年间，日本国内货币供应量显著扩张，M2增速从1985 年初的 7.9% 上升到1987年末的12.4%，过量流动性和低利率更助涨了房地产泡沫。
NO.3｜叁
短暂的兴奋之后，房价的大涨，过度的杠杆贷款，最终还是让老百姓倒霉了，加大了贫富的差距，带来一系列严重的社会危机，生存危机、失业危机。
首先是严重影响到了实体工业的发展。由于建筑用地价格过高，许多工厂企业难以扩大规模，而像丰田汽车、富士重工、日立电机等这些日本实体经济的领头羊也挺不住了，开始大举进入不动产业。
其次，过高的地价也给政府的公共投资建设带来了严重的阻碍，当时正在建设的许我高速公路因地价高涨，计划难于推进，日本道路公团的经营状况极度恶化。
再次，农业用地被大量挤占，国内农业产量受到威胁。农民的日子更加艰难，谋生的基本生存之地，都没有了。
高昂的房价更是使普通日本人买不起属于自己的住房。1990年在东京买一户60平米小户都要5千万日元以上（人民币300多万，目前中国很多一二线城市可能比这个还高），基本上按当时4百万日元（人民币26万多）工资标准，要不吃不喝干15年，这让很多怀抱上京梦的日本年轻人望而却步，甚至很多日本国民认为东京人不劳而获，批评政府哄抬地价。
1990年，日本生产性行业的贷款比重下降到25%，非生产行业的贷款比重却上升为37%。日本看似繁荣的经济成了名副其实的空中楼阁，危机一触即发。
日本政府也意识到了经济泡沫，非理性的楼市正在动摇日本的“基本农田制度”和“科技兴国”两项基本国策。于是，日本政府突然收缩货币政策。出台了以下政策：
一是短期内上调利率。央行在1989年5 月将维持了2年多的超低利率从2.5%上调到3.25%，之后连续4次上调，到90年8月达到6%。
二是政府突然强制收紧信贷，控制对房地产信贷总量。1991年商行停止了对房地产的贷款，M2增速从90年平均11.68%的水平大幅降到91年平均 3.66%的低位，也远远低于当年名义 GDP 增长率 6%的水平。
但宏观调控政策力度过猛，泡沫迅速破灭。
首先刺破的是股票市场泡沫。1990年1月12日，是日本股市有史以来最黑暗的一天。
当天，日经指数直线下落，日本股市暴跌70%，自此，日本股市陷入了长达20年的熊市之中。
股票价格大幅下跌，信贷规模下降，使几乎所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。公司破产导致其拥有的大量不动产涌入市场，顿时房地产市场出现供过于求，房价出现下跌的趋势。与此同时，随着日元套利空间日益缩小，国际资本开始撤逃。
1991年，日本不动产市场开始垮塌，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境。
1992年，日本政府出台雪上加霜的“地价税”政策，规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。在房地产繁荣时期囤积了大量土地的所有者纷纷出售土地，日本房地产市场立刻进入“供大于求”的时代。
多种因素叠加，加速了日本房地产经济的全面崩溃。而在泡沫时期房价远高于全国平均水平的三大都市圈（东京圈、大阪圈、名古屋圈）在泡沫破裂后的价格也跌得最惨，跌幅超过了全国平均水平。
自1990年泡沫破裂以来，日本全国的平均房价连续16年呈下跌趋势。从1990年至2006年，全国平均房价下跌了49.56%，基本回到了地产泡沫发生前1986年的水平；而东京房价持续下跌至2005年，相比于1988年的房价顶峰，下跌了67.12%，回到了1985年的水平。
NO.4｜肆
1987 年，美国出现股灾-著名的黑色星期一。当时美国政府担心，如果日本银行提高利率，资金不能及时向欧美市场回流，可能再次引起国际市场动荡，因此建议日本暂缓加息，日本不得不帮美国的忙，但这样更加助推了泡沫。
日本政府也担心提高利率可能使更多的国际资本流入日本，推动日元升值，引起经济衰退。加之当时日本正在实施扩大内需战略，需要以较低的利率来刺激国内投资，减少储蓄，缩小经常项目顺差。在这种情况下，日本银行决定继续实行扩张性货币政策。
为何决策者没有发现问题，因为稳定的通胀掩盖了泡沫，而且泡沫经济解决了日本的财政问题，1990 年日本赤字国债发行额为零。货币扩张而没有通胀，归因于日元的持续升值。随着日本经济金融自由化和国际化步伐加快。也加速了房地产的泡沫的破灭：
（一）适龄购房人群和经济增速拐点。
对照日本1974年前后和1991年前后房地产泡沫的形成与破裂，可以发现，1974年前后的第一次调整幅度小、恢复力强，原因在于经济中速增长、城市化空间、适龄购房人口数量维持高位等提供了基本面支撑。
1974-1985年日本虽然告别了高速增长，但仍实现了年均3.5%左右的中速增长。1970年日本城市化率72%，还有一定空间。1974年20-50 岁适龄购房人口数量接近峰值后，并没有转而向下，在 1974-1991 年间维持在高水平。
但是，1991年前后的第二次调整幅度大、持续时间长，原因在于经济长期低速增长、城市化进程接近尾声、适龄购房人口数量大幅快速下降等。1991年以后日本经济年均仅 1% 左右的增长，老龄化严重，人口抚养比大幅上升。1990 年日本城市化率已经高达 77.4%。1991 年以后，20-50 岁适龄购房人口数量大幅快速下降。
（二）主动收紧并刺破泡沫
在股票市场与房地产双重泡沫的压力下，日本政府选择了主动挤泡沫，并且采取了非常严厉的行政措施，调整了税收和货币政策。
（1）紧缩的货币政策：随着通胀压力在 1989 年开始出现，而且股价和房价加速上涨，日本央行从 1989 年开始连续 5 次加息，货币供应增速大幅下滑。
（2）对房地产贷款和土地交易采取严厉管制：1987年7月，日本政府发布了行政指导，要求金融机构严格控制在土地上的贷款项目，具体的要求是" 房地产贷款增长速度不能超过总体贷款增长速度 "。受此影响，日本各金融机构的房地产贷款增长速度迅速下降，到1991年，日本商业银行实际上已经停止了对房地产业的贷款。
（3）调整土地收益税
持有不超过2年被视为是 " 超短期持有 "，提高拥有土地税，并受到重点监管。
20世纪90年代中后期开始，随着泡沫经济的破灭，日本陷入了长达数十年的经济停滞，即“失落二十年”。房地产价格大幅下跌和经济低迷使日本银行坏账大幅上升。1992 年至 2003 年间日本近30年房价走势图，日本先后有 180 多家金融机构宣布破产倒闭。日本所有银行坏账数据，从 1993 年的12.8 万亿日元上升至 2000年的30.4 万亿日元 。
从高速增长到长期停滞，日本发展的经历为那些雄心勃勃致力于经济起飞的新兴国家提供了一个不可多得的活教材。作为最重要的产品输出国，中国的外汇储备已跃居世界前列，最近美国拼命加息后，人民币面临巨大的贬值压力。这一局面与上个世纪90年代中期的日本极为相似。
纵观日本经济近三十年来的发展，1985年的广场协议是一个转折点。但没有这个协议，高涨的泡沫还是会破灭的，之后日本经济陷入了长期通缩，居民财富大幅缩水，企业资产负债表恶化，银行不良率上升，政府债台高筑。另外，日本政治影响力下降，超级大国梦破灭。
受几千年来的传统封建思想的影响，国人总认为“有房才有家”，没有房就没有安全感，形同漂泊，像无根浮萍。这一思想根深蒂固，一直在影响、左右着国人。受这思想的影响，国人在成年后，都为房而奋斗，所以产生了大批的房奴。
目前，很多家庭债务问题已经接近承受极限，如果贷款买房者再出现其他的地方需要资金，比如医疗教育养老等，那么将会彻底无力负担。现在很多的买房者都是一人买房全家老少帮着还贷款，疫情之后，大家工作很不稳定，最近网上爆雷的断供风波，已经不是什么丢人的新闻。
既然降低贷款利率，放开限购限制，甚至提供契税补贴等都没起作用，不如适当放开价格限制，清理库存，回笼资金，让市场调节来处理，也许是比较合理的选择。但愿不要重演日本房地产从辉煌走向崩溃的老路。
参考：《失去的三十年-平成日本经济史》、《大衰退》、《泡沫经济学》、《日本的反省》、《金融战败》、《前车之鉴日本的经济泡沫与失去的十年》
最近全国百城的房价涨跌形势更糟糕，中指研究院数据显示，8月份百城新房价环比下跌的城市有69个，二手房环比下跌的有74个，这两项数据，均创2020年6月以来的新高。
此外，8月份全国商品房销售额、土地出让金收入、房地产开发投资等，都在同比高速下滑，且丝毫未有扭转的趋势。值得一提的是，8月份北上广深四个一线城市远郊的楼盘，清一色都在打折促销。9月6日，第一财经报道，今年前8个月，排名前20房企中，有12家已降价甩货。
这些信号显示，楼市仍然在继续探底。
其实从日本的房地产发展历程，多少也可以猜出中国房地产今后的走势，也许能对目前准备买房的人群提供策略上的参考。
NO.1｜壹
场景一：1987年，东京某地商品房摇号抽签式，55平方米总价6200万日元，摇号率1/3700。NHK记者采访一位没中签的年轻妈妈，她无奈说运气真背，我们家两个小孩了，真想要这套房。记者安慰她明年继续努力。但实际上1988年摇号率到了1/6200，这位妈妈说，中签机率估计还不如赌赛马来得高。
场景二：来自银行的大量贷款流入房地产市场开始推高房价。1987年，东京的房价涨了53%。那些埋头上班的公司职员们生怕房价不断涨上去，忙着向银行贷款买房子。而房地产开发商更是组织一帮无业人员扮成购房者深夜排队，由此煽起了浩浩荡荡的全民购房之势。
这两个场景是不是跟我们半夜排队抢房的煎熬很相似：老担心没房了。
二次大战后短短50年，日本经济取得了举世瞩目的辉煌成就。上世纪80年代初日本仅用几十年时间连续横扫意大利、法国、英国和德国，成为亚洲第一，仅次于美国的世界第二大强国。
日本的贸易和制造业直逼美国，在电子汽车钢铁和造船等领域更是将美国打得毫无“招架之力”。日本经济实力也接近美国一半，外汇储备超过4000亿美元，占世界外汇储备的50%。
战败50年后，日本人成为世界城中村的爆发户，日本地方小人口多，土地成为世界上最昂贵的土地。弹丸岛国的日本房地产总价值超过地大物博的整个美国，日本平均房地产价格是美国的100倍，东京大阪的价格是纽约、芝加哥的几十倍。
1955至 1991 年间，日本六大主要城市住宅用地价格上涨 211 倍，年均增速达 16.6%，其中除 1975 年下跌外（-7.5%），其他年份均是上涨。大城市涨幅明显大于中小城市，这个情况跟中国这20多年差不多。日本统计局数据显示，从1955 至 1991 年的36 年间，日本住宅用地价格上涨了83倍，期间仅 1975 年出现过下跌（-4.0%），年均增速达 13.4%。
日本土地价格于 1991 年到达最高点，随后开启漫长的下跌之旅。日本统计局数据显示，日本土地价格从1992 开始持续下跌，截至 2015 年，六大主要城市住宅用地价格跌幅为65%，所有城市跌幅为53%。
相对于股价而言，泡沫破灭后，房价下跌速度缓慢得多。但大城市跌幅明显大于中小城市。日本统计局数据显示，1992-2000 年间日本近30年房价走势图，日本六大主要城市住宅用地价格下跌 55%，中小城市（六大主要城市以外的城市）跌幅仅 19.4%。日经指数在 1990 年之后的两年内下跌了近一半，而日本全国住宅用地价格 1992-2000 年间年跌幅均不超过 5%，累计跌幅 21%。这说明一线城市涨得多，但跌起来，也可怕。
NO.2｜贰
日本房地产发展比较特殊性。土地狭小，人口众多，加上经济高度发达，房地产开发从战后一片废墟上建立起来。伴随经济和房地产开发，土地价格尤其是主要城市的土地价格不断上涨，高度垄断集中，1985年东京大阪的土地价格比战后初期猛涨了10000倍。但是如果以为日本房地产泡沫破裂是客观原因造成的，是无可避免的，也不完全正确。实际上即使是1985年泡沫已经相当严重，不过后来5年时间中政府出台一系列错误政策，加速了泡沫破裂。
日本越来越富有，越来越强大，是不符合美国利益的。1985年9月22日，美国、日本、联邦德国、法国、英国等世界经济五强的财长和央行行长（简称G5）在纽约广场饭店举行会议，达成五国政府联合干预外汇市场，诱导美元对主要货币的汇率有秩序地贬值，以解决美国巨额贸易赤字问题的协议。因协议在广场饭店签署，故该协议又被称为“广场协议”。
“广场协议”签订后，上述五强开始联合干预外汇市场，在国际外汇市场大量抛售美元，继而形成市场投资者的抛售狂潮，导致美元持续大幅度贬值。1985年9月，美元兑日元在1美元兑250日元上下波动，协议签订后不到3个月的时间里，美元迅速下跌到1美元兑200日元左右，跌幅20%。在这之后，以美国财长贝克为代表的美国当局以及以弗日德·伯格斯藤（当时的美国国际经济研究所所长）为代表的金融专家们不断地对美元进行口头干预，最低曾跌到1美元兑120日元。在不到三年的时间里，美元对日元贬值了50%，也就是说，日元对美元升值了一倍。一夜之间，日本人都是土豪了。
同一时期，国际热钱不断涌入，加速了日本房地产泡沫的膨胀。签订“广场协议”之后，日元每年保持5%的升值水平，敏锐的国际资本迅速涌入日本，在日本的股票和房地产市场上呼风唤雨。
热钱大量涌入，导致股价和房价快速上涨，从而吸引更多的国际资本进入日本投机，日元继续升值，股市房价继续上涨，泡沫越吹越大。银行贷款和热钱同时涌入房地产行业，日本的地价开始疯狂飙升。1989年日本地价攀升至2137兆日元，而1998年末最低时候是1388兆日元，前后相差749兆日元的泡沫值，相当于1989年日本国民生产总值的2倍。当时有个段子说仅东京23区的地价就可以买下整个美国，算上房子资产，日本产生了全球最多的中产阶级。
随着日元大涨价，日本出口急剧下滑，在1986年经济陷入衰退，物价陷入通缩。为缓解经济下滑和通货紧缩压力，日本央行大幅降低利率，并增加银行信贷。再贴现率从1984年的5%下调到1987年的2.5%。拆放利率从1984 年的 9.06%下调到 3.39%。1986-1990年间，日本国内货币供应量显著扩张，M2增速从1985 年初的 7.9% 上升到1987年末的12.4%，过量流动性和低利率更助涨了房地产泡沫。
NO.3｜叁
短暂的兴奋之后，房价的大涨，过度的杠杆贷款，最终还是让老百姓倒霉了，加大了贫富的差距，带来一系列严重的社会危机，生存危机、失业危机。
首先是严重影响到了实体工业的发展。由于建筑用地价格过高，许多工厂企业难以扩大规模，而像丰田汽车、富士重工、日立电机等这些日本实体经济的领头羊也挺不住了，开始大举进入不动产业。
其次，过高的地价也给政府的公共投资建设带来了严重的阻碍，当时正在建设的许我高速公路因地价高涨，计划难于推进，日本道路公团的经营状况极度恶化。
再次，农业用地被大量挤占，国内农业产量受到威胁。农民的日子更加艰难，谋生的基本生存之地，都没有了。
高昂的房价更是使普通日本人买不起属于自己的住房。1990年在东京买一户60平米小户都要5千万日元以上（人民币300多万，目前中国很多一二线城市可能比这个还高），基本上按当时4百万日元（人民币26万多）工资标准，要不吃不喝干15年，这让很多怀抱上京梦的日本年轻人望而却步，甚至很多日本国民认为东京人不劳而获，批评政府哄抬地价。
1990年，日本生产性行业的贷款比重下降到25%，非生产行业的贷款比重却上升为37%。日本看似繁荣的经济成了名副其实的空中楼阁，危机一触即发。
日本政府也意识到了经济泡沫，非理性的楼市正在动摇日本的“基本农田制度”和“科技兴国”两项基本国策。于是，日本政府突然收缩货币政策。出台了以下政策：
一是短期内上调利率。央行在1989年5 月将维持了2年多的超低利率从2.5%上调到3.25%，之后连续4次上调，到90年8月达到6%。
二是政府突然强制收紧信贷，控制对房地产信贷总量。1991年商行停止了对房地产的贷款，M2增速从90年平均11.68%的水平大幅降到91年平均 3.66%的低位，也远远低于当年名义 GDP 增长率 6%的水平。
但宏观调控政策力度过猛，泡沫迅速破灭。
首先刺破的是股票市场泡沫。1990年1月12日，是日本股市有史以来最黑暗的一天。
当天，日经指数直线下落，日本股市暴跌70%，自此，日本股市陷入了长达20年的熊市之中。
股票价格大幅下跌，信贷规模下降，使几乎所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。公司破产导致其拥有的大量不动产涌入市场，顿时房地产市场出现供过于求，房价出现下跌的趋势。与此同时，随着日元套利空间日益缩小，国际资本开始撤逃。
1991年，日本不动产市场开始垮塌，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境。
1992年，日本政府出台雪上加霜的“地价税”政策，规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。在房地产繁荣时期囤积了大量土地的所有者纷纷出售土地，日本房地产市场立刻进入“供大于求”的时代。
多种因素叠加，加速了日本房地产经济的全面崩溃。而在泡沫时期房价远高于全国平均水平的三大都市圈（东京圈、大阪圈、名古屋圈）在泡沫破裂后的价格也跌得最惨，跌幅超过了全国平均水平。
自1990年泡沫破裂以来，日本全国的平均房价连续16年呈下跌趋势。从1990年至2006年，全国平均房价下跌了49.56%，基本回到了地产泡沫发生前1986年的水平；而东京房价持续下跌至2005年，相比于1988年的房价顶峰，下跌了67.12%，回到了1985年的水平。
NO.4｜肆
1987 年，美国出现股灾-著名的黑色星期一。当时美国政府担心，如果日本银行提高利率，资金不能及时向欧美市场回流，可能再次引起国际市场动荡，因此建议日本暂缓加息，日本不得不帮美国的忙，但这样更加助推了泡沫。
日本政府也担心提高利率可能使更多的国际资本流入日本，推动日元升值，引起经济衰退。加之当时日本正在实施扩大内需战略，需要以较低的利率来刺激国内投资，减少储蓄，缩小经常项目顺差。在这种情况下，日本银行决定继续实行扩张性货币政策。
为何决策者没有发现问题，因为稳定的通胀掩盖了泡沫，而且泡沫经济解决了日本的财政问题，1990 年日本赤字国债发行额为零。货币扩张而没有通胀，归因于日元的持续升值。随着日本经济金融自由化和国际化步伐加快。也加速了房地产的泡沫的破灭：
（一）适龄购房人群和经济增速拐点。
对照日本1974年前后和1991年前后房地产泡沫的形成与破裂，可以发现，1974年前后的第一次调整幅度小、恢复力强，原因在于经济中速增长、城市化空间、适龄购房人口数量维持高位等提供了基本面支撑。
1974-1985年日本虽然告别了高速增长，但仍实现了年均3.5%左右的中速增长。1970年日本城市化率72%，还有一定空间。1974年20-50 岁适龄购房人口数量接近峰值后，并没有转而向下，在 1974-1991 年间维持在高水平。
但是，1991年前后的第二次调整幅度大、持续时间长，原因在于经济长期低速增长、城市化进程接近尾声、适龄购房人口数量大幅快速下降等。1991年以后日本经济年均仅 1% 左右的增长，老龄化严重，人口抚养比大幅上升。1990 年日本城市化率已经高达 77.4%。1991 年以后，20-50 岁适龄购房人口数量大幅快速下降。
（二）主动收紧并刺破泡沫
在股票市场与房地产双重泡沫的压力下，日本政府选择了主动挤泡沫，并且采取了非常严厉的行政措施，调整了税收和货币政策。
（1）紧缩的货币政策：随着通胀压力在 1989 年开始出现，而且股价和房价加速上涨，日本央行从 1989 年开始连续 5 次加息，货币供应增速大幅下滑。
（2）对房地产贷款和土地交易采取严厉管制：1987年7月，日本政府发布了行政指导，要求金融机构严格控制在土地上的贷款项目，具体的要求是" 房地产贷款增长速度不能超过总体贷款增长速度 "。受此影响，日本各金融机构的房地产贷款增长速度迅速下降，到1991年，日本商业银行实际上已经停止了对房地产业的贷款。
（3）调整土地收益税
持有不超过2年被视为是 " 超短期持有 "，提高拥有土地税，并受到重点监管。
20世纪90年代中后期开始，随着泡沫经济的破灭，日本陷入了长达数十年的经济停滞，即“失落二十年”。房地产价格大幅下跌和经济低迷使日本银行坏账大幅上升。1992 年至 2003 年间日本近30年房价走势图，日本先后有 180 多家金融机构宣布破产倒闭。日本所有银行坏账数据，从 1993 年的12.8 万亿日元上升至 2000年的30.4 万亿日元 。
从高速增长到长期停滞，日本发展的经历为那些雄心勃勃致力于经济起飞的新兴国家提供了一个不可多得的活教材。作为最重要的产品输出国，中国的外汇储备已跃居世界前列，最近美国拼命加息后，人民币面临巨大的贬值压力。这一局面与上个世纪90年代中期的日本极为相似。
纵观日本经济近三十年来的发展，1985年的广场协议是一个转折点。但没有这个协议，高涨的泡沫还是会破灭的，之后日本经济陷入了长期通缩，居民财富大幅缩水，企业资产负债表恶化，银行不良率上升，政府债台高筑。另外，日本政治影响力下降，超级大国梦破灭。
受几千年来的传统封建思想的影响，国人总认为“有房才有家”，没有房就没有安全感，形同漂泊，像无根浮萍。这一思想根深蒂固，一直在影响、左右着国人。受这思想的影响，国人在成年后，都为房而奋斗，所以产生了大批的房奴。
目前，很多家庭债务问题已经接近承受极限，如果贷款买房者再出现其他的地方需要资金，比如医疗教育养老等，那么将会彻底无力负担。现在很多的买房者都是一人买房全家老少帮着还贷款，疫情之后，大家工作很不稳定，最近网上爆雷的断供风波，已经不是什么丢人的新闻。
既然降低贷款利率，放开限购限制，甚至提供契税补贴等都没起作用，不如适当放开价格限制，清理库存，回笼资金，让市场调节来处理，也许是比较合理的选择。但愿不要重演日本房地产从辉煌走向崩溃的老路。
参考：《失去的三十年-平成日本经济史》、《大衰退》、《泡沫经济学》、《日本的反省》、《金融战败》、《前车之鉴日本的经济泡沫与失去的十年》
